Abstrakt
Celem niniejszego artykułu jest analiza jurydycznego statusu prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, o którym mowa w ustawie z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.; dalej jako: SpMieszkU). Charakter tego prawa może wywoływać kontrowersje. Ich rozstrzygnięcie jest niezbędne dla wyjaśnienia wielu kwestii szczegółowych (np. określenia reżimu rozporządzania tym prawem, dopuszczalności założenia dla niego księgi wieczystej itd.).
Wprowadzenie
Zapotrzebowanie społeczne na garaże ustawicznie rośnie. Jest to pochodną wielu czynników. Jednym z nich jest zwiększenie się liczby pojazdów mechanicznych. Roli motoryzacji w nowoczesnym społeczeństwie nie sposób przecenić. Tym bardziej godzi się podkreślić, że pojazdy mechaniczne tracą na swej użyteczności, jeżeli nie można zaparkować ich w pobliżu miejsca zamieszkania osób, które zamierzają z nich korzystać.
Problemy z tym związane są szczególnie widoczne w tzw. wielkich miastach. Permanentne zagęszczenie architektoniczne tych miast wraz z wprowadzeniem tam rozmaitych tzw. płatnych stref parkowania powodują, że możliwość swobodnego parkowania samochodu nabiera poważnego wymiaru, tak ekonomiczno-społecznego, jak i prawnego.
W systemie prawa cywilnego można odnaleźć całą mozaikę praw podmiotowych odnoszących się do garaży. Prawa te mogą przybierać postać praw względnych (np. najem, użyczenie) i bezwzględnych (np. odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do garażu). Bardziej skomplikowana jest kwestia charakteru prawa do miejsc postojowych, przewidzianego w art. 1719 SpMieszkU1.
Stanowisko doktryny i judykatury w ujęciu genetycznym
Dla analizy podjętej problematyki przydatne jest przedstawienie ewolucji poglądów na prawny charakter spółdzielczych form korzystania z garaży i miejsc postojowych.
Rozpocznijmy od zapatrywań formułowanych pod rządem ustawy z 17.2.1961 r. o spółdzielniach i ich związkach2. Ustawa ta nie unormowała prawnych form korzystania z garaży („boksów” garażowych) wybudowanych przez spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego lub przez jej członków na gruncie spółdzielczym. W praktyce przyjął się pogląd, że decyduje o tym statut bądź inne akty wewnętrzne spółdzielni (np. regulamin przydziału garaży) albo umowa między spółdzielnią a jej członkiem. Dominowały dwie konstrukcje. Według pierwszej, prawo do garażu było ściśle związane ze spółdzielczym prawem do lokalu, natomiast druga opierała się na stosunku obligacyjnym, mającym źródło w tzw. „swoistym najmie”3. Niewielki postęp w tej materii nastąpił z chwilą wejścia w życie ustawy z 16.9.1982 r. - Prawo spółdzielcze (t. jedn.: Dz.U. z 2001 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.; dalej jako: PrSpółdz). Przepis art. 239 PrSpółdz stanowił, że zasady korzystania przez członków spółdzielni z garaży określają postanowienia statutu. Regulacje statutowe były rozmaite. Niektóre przewidywały zarówno najem jak i przydział na zasadach własnościowego spółdzielczego prawa do garażu, inne zaś ograniczały się do jednej z tych form. Na gruncie tych przepisów doktryna zgodnie podkreślała, że spółdzielcze prawo do garażu było ściśle związane ze spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego lub użytkowego4.
Nowe brzmienie art. 239 PrSpółdz nadała ustawa z 7.7.1994 r. o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 90, poz. 419). Postanowiono, że art. 238 PrSpółdz stosuje się odpowiednio do garaży stanowiących samodzielne lokale użytkowe oraz do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych5. Artykuł 238 PrSpółdz dotyczył spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego. W ten sposób ustawodawca zrównał [...]