Monitor Prawniczy

nr 20/2002

Roszczenia odszkodowawcze właściciela lokalu mieszkalnego

Abstrakt

Tekst niniejszy w swoim założeniu stanowić ma przyczynek do szerszej dyskusji na temat kształtu odpowiedzialności odszkodowawczej gmin z tytułu niewykonania ich zadań własnych, w tym również w kontekście przedstawionego w nim problemu realizacji roszczeń z art. 18 ust. 4 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1. Wypracowane w ten sposób wnioski pozwolą na uniknięcie niepotrzebnych sporów interpretacyjnych, które mogłyby znaleźć swe rozwiązanie w sądzie.

Uwagi wprowadzające

Bez wątpienia najbardziej zainteresowany wykonaniem wyroku sądowego nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego jest jego właściciel, z reguły bowiem były lokator3 dopuścił do powstania znacznych zaległości w zapłacie czynszu (lub innych opłat za używanie lokalu) oraz opłat niezależnych od właściciela4, których wyegzekwowanie jest mało prawdopodobne, gdyż dłużnicy tacy są na ogół niewypłacalni. Nie zawsze jednak możliwość wykonania wyroku eksmisyjnego zależy od właściciela - obok ograniczeń w zakresie terminu wykonania tzw. eksmisji donikąd - „na bruk”5 (zob. art. 16 OchrLokU) pamiętać należy także o ograniczeniu wynikającym z konieczności zapewnienia lokalu socjalnego.

Jeżeli w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd orzekł o uprawnieniu osób dotychczas w nim zamieszkujących do otrzymania lokalu socjalnego, obowiązek zapewnienia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 14 ust. 1 OchrLokU)6. Z kolei, zgodnie z art. 14 ust. 6 OchrLokU7 wykonanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest uzależnione od uprzedniego złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego8, a w konsekwencji, zgodnie z art. 786 § 1 KPC, do tego czasu wyrokowi eksmisyjnemu nie może zostać nadana klauzula wykonalności.

Jak z powyższego wynika, do wykonania wyroku nie jest konieczne przyjęcie przez oblata złożonej przez gminę oferty, art. 14 ust. 6 OchrLokU wymaga bowiem wyłącznie spełnienia przesłanki w postaci złożenia przez zobowiązaną gminę oferty zawarcia z osobą uprawnioną umowy najmu lokalu socjalnego. Można zaryzykować stwierdzenie, iż w przypadku odrzucenia takiej oferty przyznane w wyroku sądowym uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego wygasa, zaś osoby dotychczas uprawnione mogą zostać przekwaterowane do innego lokalu, który nie musi spełniać wymogów stawianych lokalom socjalnym, a nawet - z zastrzeżeniem ograniczeń z art. 16 OchrLokU - wyeksmitowane „na bruk”. Tym samym odrzucenie oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego skutkowałoby zrzeczeniem się przez uprawnionego przyznanego mu na mocy orzeczenia sądu prawa podmiotowego w postaci uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego; w przeciwnym przypadku przekwaterowanie byłego lokatora do wskazanego w ofercie gminy lokalu socjalnego byłoby równoznaczne z przymuszeniem go do wykonania przysługującego mu prawa. Jak się jednak wydaje, mimo powyższych zastrzeżeń, w praktyce osoby takie będą przymusowo przekwaterowywane do lokali socjalnych wskazanych przez gminę (lub raczej przez wierzyciela - właściciela lokalu, albowiem to właśnie on jest autorem wniosku egzekucyjnego). W opisanej sytuacji niepodobna jednak mówić o zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego, trudno więc ustalić, na jakiej podstawie prawnej lokal ten został oddany do używania, i czy znalazłyby tu zastosowanie przepisy art. 23-25 OchrLokU.

W przypadku zatem, gdy gmina wbrew ustawowemu obowiązkowi nie dostarcza lokalu socjalnego (czyli: nie składa oferty zawarcia umowy najmu takiego lokalu) powstaje głęboko demoralizująca sytuacja - były lokator z reguły nie posiada majątku, z którego mogłaby być prowadzona egzekucja świadczeń pieniężnych, nie jest więc motywowany do uiszczania należnego odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, a jego dług względem właściciela może „bezkarnie” rosnąć, właściciel zaś pozbawiony jest prawnych możliwości wykonania wyroku eksmisyjnego. W rezultacie, właściciel mimo ponoszonych strat i mimo uzyskania prawomocnego orzeczenia sądowego nie może wykwaterować byłego lokatora - byłemu lokatorowi przyznano uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, lokal socjalny może zaś dostarczyć wyłącznie gmina9, która jednak tego nie czyni. W tym stanie spraw właściciele konfrontowani są często z pokusą łamania prawa poprzez samowolne wykonywanie wyroków eksmisyjnych.

Jak łatwo zauważyć, dla „uzdrowienia” opisanej wyżej sytuacji pierwszoplanowe znaczenie odegrać mogą instrumenty: [...]