Abstrakt

Dla fiskusa każde przeniesienie własności to sprzedaż, a przynajmniej odpłatne zbycie, które można opodatkować. Tymczasem przewłaszczenie na zabezpieczenie to - jeśli już używać pojęć z ustawy podatkowej - raczej strata niż zysk.
Opodatkowanie utraty majątku idzie znacznie dalej niż opodatkowanie przychodu, którego podatnik nie otrzymał - tzw. przychodu należnego. Przychód należny rzeczywiście się podatnikowi należy - ze sprzedaży towarów lub świadczenia usług - i, jeśli kontrahent jest uczciwy i wypłacalny, zapłata w końcu wpłynie na rachunek firmy. A jeśli nie wpłynie, to - jako wierzytelność nieściągalna - powiększy koszty podatkowe.
Przy przewłaszczeniu na zabezpieczenie zysk pojawia się, owszem, tyle że nie u tego, kto ma zapłacić podatek dochodowy, ale u drugiej strony transakcji.

Istota przewłaszczenia

Przewłaszczenie na zabezpieczenie, zwane też powierniczym przeniesieniem własności nie jest uregulowane ustawowo. Przewłaszczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności w ten sposób, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy, na ogół zachowując jej posiadanie i prawo do korzystania z rzeczy. Przeniesienie własności następuje pod warunkiem, że w razie spłaty zobowiązania umowa przewłaszczenia rozwiąże się i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. Jednak do spłaty długu właścicielem rzeczy jest wierzyciel. W chwili spełnienia świadczenia (zwrotu długu, spłaty kredytu) własność rzeczy z mocy prawa przechodzi na dłużnika. Jeśli dług nie zostanie spłacony należy uznać, że warunek rozwiązujący nie ziścił się - rzecz pozostaje u wierzyciela.

Przedmiotem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie może być rzecz ruchoma oraz niektóre prawa majątkowe; co do możliwości zawierania takich umów dotyczących nieruchomości, sprawa nie jest już taka oczywista. Można tu przyjąć dwa warianty postępowania. W pierwszym są to „zwykłe” umowy przedwstępne, zobowiązujące do przeniesienia w przyszłości (w przypadku niespłacenia tego kredytu) własności nieruchomości na wierzyciela. Zgodnie bowiem z art. 157 § 1 KC, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, jak zauważyłam wyżej, oznacza de facto określenie warunku, który - jeśli się nie ziści - spowoduje „ostateczne” przeniesienie własności nieruchomości na wierzyciela. Przeciwko dopuszczalności zawierania takich umów w stosunku do nieruchomości wypowiedział się SN w orzeczeniu z 24.4.1964 r. W orzeczeniu tym sąd jednoznacznie stwierdził, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności prowadziłaby do sprzecznego z art. 157 KC przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Należy więc uznać, że jeżeli zabezpieczeniem kredytu lub pożyczki będzie nieruchomość, strony zawrą raczej umowę zobowiązującą do przeniesienia w przyszłości (w przypadku niespłacenia tego kredytu) własności nieruchomości na wierzyciela.

Drugim wariantem postępowania może być zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na wierzyciela, który jednocześnie zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na dłużnika, z chwilą spłaty ostatniej raty długu. Wówczas niezbędna staje się druga umowa przenosząca własność.

Wszystkie trzy opisane wyżej warianty wskazują jedno [...]