Monitor Prawniczy
nr 13/2002
Status prawny wspólnoty mieszkaniowej
Autor jest aplikantem sądowym w Okręgu Sądu Okręgowego w Toruniu, doktorantem UMK.
Abstrakt
| Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 21.12.2007 r., III CZP 65/07, Biuletyn SN Nr 12/2007 |
Ustawa z 24.6.1997 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.; dalej WłLokU) wprowadziła do polskiego systemu prawnego enigmatyczny termin wspólnota mieszkaniowa. Instytucja wspólnoty mieszkaniowej budzi poważne kontrowersje. Poglądy przedstawicieli doktryny są w tej materii bardzo skrajne, a analiza orzecznictwa sądowego nie pozwala na jednoznaczne ugruntowanie poglądów odnoszących się do statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej.Przepis art. 6 WłLokU określa – bazując na kryterium podmiotowym – pojęcie wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie ze zdaniem pierwszym ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową1.Ustawodawca formułując powyższy przepis, nie postąpił racjonalnie. Niedopatrzenie polega na tym, iż wyodrębnione lokale nie wchodzą w skład określonej nieruchomości, ponieważ są to odrębne lokale. Trafne będzie zatem sformułowanie, iż ogół właścicieli lokali mających udziały w określonej nieruchomości wspólnej tworzy wspólnotę mieszkaniową2.Wspólnota mieszkaniowa tworzy się z mocy samego prawa – ex lege, z chwilą ustanowienia pierwszej własności lokalu w danej nieruchomości. Wyodrębnienie następuje w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, bądź w wyniku działowego orzeczenia sądu. Powstanie wspólnoty nie jest uwarunkowane wymogami formalnymi. Omawiany podmiot nie podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego. Wspólnoty mieszkaniowe nie są rejestrowane w urzędzie rejestrowym czy urzędzie skarbowym (jednakże nie jest wykluczone, aby wspólnocie mieszkaniowej przyznano numer REGON lub NIP)3.Pozycja wspólnoty mieszkaniowej w obrocie cywilnoprawnym
Wątpliwości stwarza odpowiedź na pytanie – czy wspólnota mieszkaniowa jest stosunkiem cywilnoprawnym łączącym właścicieli lokali – powiązanych stosunkiem przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też odrębną jednostką organizacyjną.Powyższe zagadnienie odnosi się do kwestii pozycji wspólnoty mieszkaniowej w obrocie cywilnoprawnym4. W świetle art. 6 zd. 2 WłLokU wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.Czołowi przedstawiciele doktryny uważają, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną i zdolność sądową, w związku z tym jest ułomną osobą prawną – podmiotem ustawowym5 (podobnie jak: osobowe spółki prawa handlowego, spółki kapitałowe w organizacji, stowarzyszenia zwykłe, główne oddziały zagranicznych zakładów ubezpieczeń)6. Konstrukcja osoby prawnej in statu nascendii zaproponowana została przez A. Woltera. Przyjmuje się, że jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi stanowią obok osób fizycznych i osób prawnych, trzecią kategorię podmiotów stosunków prawnych7 (art. 1, art. 331 KC). Konsekwencją powyższego jest przekonanie, iż wspólnota mieszkaniowa [...]
