Abstrakt

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, której celem jest usunięcie długo trwającej sprzeczności między faktycznym władaniem rzeczą a rzeczywistym stanem prawnym, jednakże na rzecz faktycznie władającego. Polega ono na nabyciu prawa własności rzeczy przez niebędącego dotąd jej właścicielem posiadacza samoistnego tej rzeczy, wyłącznie na skutek jej długotrwałego posiadania. W przypadku nieruchomości - bez znaczenia jest nawet dobra czy zła wiara posiadacza, różnica w tym przypadku występuje jedynie w zakresie wymaganego przez prawo okresu nieprzerwanego posiadania. Z punktu widzenia właściciela, zasiedzenie wprowadza zatem obowiązek wykonywania uprawnień właścicielskich pod rygorem ich utraty.

Uwagi wprowadzajace

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 KC, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Art. 172 § 2 KC stanowi, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Terminy: dwudziesto- i trzydziestoletni są terminami wydłużonymi w stosunku do poprzednio obowiązujących odpowiednio dziesięcio- i dwudziestoletniego. Zmiana wymaganego prawem okresu nieprzerwanego posiadania uprawniającego do zasiedzenia została dokonana przez nowelizację Kodeksu cywilnego - Ustawę z 28.7.1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz.U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321), co zresztą spotkało się z krytyką doktryny. Podnoszono, że krótkie terminy lepiej sprzyjały sprawnemu usuwaniu trwającej sprzeczności między faktycznym władaniem rzeczą a odpowiednią sytuacją prawną.

Wydaje się, że aktualnie obowiązujące terminy są na tyle długie, że w praktyce uniemożliwiają przypadkowemu posiadaczowi skorzystanie z dobrodziejstwa zasiedzenia wbrew intencjom i interesom właściciela. Pogląd ten okazuje się jednak często nietrafny, a samo zasiedzenie zdaje się zdobywać prymat przed uregulowaniem stanu prawnego własności nieruchomości, na przykład w drodze postępowania o stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku, często też instytucja zasiedzenia umożliwia„rewizję” stanu własności ustalonego w trybie ustawy z 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.).

Przesłanką zasiedzenia jest, jak wspomniano, samoistne i nieprzerwane posiadanie rzeczy przez czas określony ustawą. Realizacja tej przesłanki jest ułatwiona przez domniemanie, że kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 KC), oraz domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 zd. 1 KC). Nie przerywa posiadania niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą (art. 340 zd. 2 KC).

Posiadanie prowadzące do zasiedzenia

Definicja posiadania samoistnego jest jasna: posiadacz taki włada rzeczą „jak właściciel” - animus rem sibi habendi, przy czym należy pamiętać, że chodzi tu bardziej o zewnętrzne przejawy takiego władania, oderwane od jakiejkolwiek woli posiadania. Faktyczne zatem władanie rzeczą w sposób odpowiadający treści prawa podmiotowego - prawa własności - wyczerpuje całość znamion posiadania. Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swoją treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela, posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące na samodzielny, rzeczywisty, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności¹.

SN wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania prowadzącego do zasiedzenia. I tak, posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez koszenie, zbieranie trawy, kopanie torfu, zezwalanie innym na kopanie torfu lub wypas bydła po zbiorze trawy, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów², ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków³, zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie. Przykłady można by zresztą mnożyć.