Abstrakt
Oznaczenie lokalu oraz nieruchomości
Budowę ksiąg wieczystych dla spółdzielczych praw dla lokalu określa art. 25 ust. 2 KWU oraz rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 18.3.1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1992 r. Nr 29, poz.128 ze zm.; dalej WykKWR) szczegółowo regulujące zwłaszcza zagadnienia prawno-techniczne. Do prowadzenia ksiąg wieczystych dla lokali, do których przysługują własnościowe spółdzielcze prawa do lokali, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ksiąg wieczystych dla nieruchomości, chyba że przepisy rozporządzenia stanowią inaczej3 . Przepisy dotyczące własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stosuje się do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka - § 6 ust. 3 WykKWR). Księga wieczysta zawiera cztery działy. Każdy z nich podzielony jest na łamy. Dział pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany. Podstawę oznaczenia lokalu w księdze wieczystej stanowi zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego - również zaświadczenie oraz dane z ewidencji gruntów i budynków (art. 26 ust. 2 ustawy i § 15 WykKWR)4 .
Dział pierwszy ksiąg wieczystych składa się z dwóch części; pierwsza z nich to „Oznaczenie nieruchomości” (dział I-O), druga zaś to „Spis praw związanych z własnością”, tu: z jednym z trzech spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych (dział I - Sp - § 20 WykKWR).
W dziale I-O wpisywane są dane indywidualizujące lokal stanowiący przedmiot prawa spółdzielczego, takie jak np.: położenie, czyli dane o usytuowaniu w budynku, liczbie izb, ich rodzaju, o powierzchni użytkowej lokalu oraz dane dotyczące oznaczenia nieruchomości, z którą prawo do lokalu jest związane (§ 21 pkt 4 WykKWR). Tę ostatnią informację często zastępuje numer księgi wieczystej lub, gdy jej nie ma, wyrys z mapy i wypis z rejestru gruntów.
Sytuacje, kiedy nieruchomość, na której został wzniesiony budynek, do którego należą lokale stanowiące przedmiot praw spółdzielczych, nie ma uregulowanego stanu prawnego, a więc i księgi wieczystej, nie są rzadkością. Fakt ten był znany, jak się wydaje, zarówno ustawodawcy wprowadzającemu w 1991 r. do KWU nowelę, jak też Sądowi Najwyższemu, który w sprawie III CZP 73/94 z 30.5.1994 r. podjął uchwałę w tej kwestii (OSNC Nr 12/1994, poz. 236)5 . Zgodnie z tą uchwałą, brak tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi przeszkody do założenia księgi wieczystej celem ujawnienia praw wymienionych w art. 241 KWU. Podjęta uchwała i jej uzasadnienie pozostają w oczywistej sprzeczności z przepisem art. 213 § 1 PrSpółdz6 . Spółdzielnia bowiem tylko wtedy może ustanowić obciążenia w postaci własnościowych spółdzielczych praw do lokali, gdy będzie się legitymowała statusem właściciela budynku(ów). Dopóki więc spółdzielnia nie jest właścicielem, dopóty nie może skutecznie ustanowić żadnego ograniczenia prawa rzeczowego7 . Jeżeli mimo to spółdzielnia wydaje przydziały, to powinno się je traktować jako nieważne. W literaturze wyrażony został pogląd, że przydziały wydane w takiej sytuacji zostały przez ustawodawcę nowelizującego ustawę usanowane8 . Również praktyka sądowa dopuszcza zakładanie ksiąg wieczystych w opisanym stanie prawnym. Tak liberalne stanowisko jest wynikiem dążenia do ułatwienia członkom spółdzielni hipotecznego zabezpieczenia kredytów, nawet w sytuacji gdy spółdzielnia zaniedbała swój obowiązek uporządkowania stanu prawnego nieruchomości.
W dziale I-Sp wpisuje się własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu ze wskazaniem oznaczonego lokalu w budynku określonej spółdzielni mieszkaniowej (§ 23 ust. 3 WykKWR). Wpis danych faktycznych ma charakter informacyjny, konkretyzują one lokal. Z wpisami dokonanymi w dziale pierwszym nie łączą się gwarancje, jakie ustawa przewiduje w związku z wpisem praw.
