Abstrakt
Zakres przedmiotowy
Jeśli idzie o ujęcie przedmiotu normowanej ustawą z 24.6.1994 r. własności, to jej zakresem objęto także pomieszczenia położone w granicach nieruchomości gruntowej, ale leżące poza budynkiem, a zatem takie, które do nieruchomości lokalowej bezpośrednio nie przylegają (art. 2 ust. 4). Podano przykłady takich pomieszczeń zw. przynależnymi, jak: piwnice, strychy, komórki, garaże. Wyraźnie też zadekretowano ich, budzący dotąd kontrowersje, prawnorzeczowy status; pomieszczenia przynależne są częściami składowymi nieruchomości lokalowej, z konsekwencjami zatem wynikającymi z art. 47 § 1 KC. Zmianę powyższą, naszym zdaniem trafną, wg jej projektodawców uzasadnia fakt, że właściciele lokali nie mieli dotychczas możliwości wyłącznego korzystania z takich pomieszczeń na prawach właściciela, choć pomieszczenia znajdujące się poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokale, były w praktyce niezbędne do korzystania z tych lokali. Adekwatnie do powyższej zmiany określono stosunek, z którego wynika wysokość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Udział ów liczy się obecnie porównując powierzchnię użytkową danego lokalu i jego pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W konfrontacji z dotychczasowym stanem prawnym w art. 3 ust. 3 zd.1 in fine skreślono słowa „znajdującymi się w budynku”, co jest logicznym następstwem takiej, a nie innej konstrukcji nieruchomości lokalowej i jej części składowych.Precyzyjne obliczenie wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej ma doniosłe znaczenie w kwestii ich praw i obowiązków. W stosunku do udziałów właściciele lokali partycypują wszak w przychodach z nieruchomości wspólnej oraz wydatkach i ciężarach związanych z jej utrzymaniem. Naprzeciw tym potrzebom, a także w celu wyeliminowania pojawiających się w praktyce trudności z ustalaniem, które pomieszczenia przynależą do danego lokalu, które zaś wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, wprowadzono do art. 2 ustępy 5 i 6, zgodnie z którymi elementem niezbędnym w procedurze ustanawiania odrębnej własności lokalu jest dołączenie do umowy albo jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, bądź orzeczenia sądu znoszącego współwłasność: dokumentacji technicznej zawierającej rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal i pomieszczenia do niego przynależne. Jeśli pomieszczenia przynależne znajdują się poza budynkiem mieszkalnym, do aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu dołącza się wyrys z operatu ewidencyjnego (art. 2 ust. 5). Ust. 6 art. 2 reguluje sytuację, gdy dany budynek nie ma stosownej technicznej dokumentacji. Wówczas wspomniany rzut kondygnacji budynku jest dokonywany stosownie do wymagań w tym względzie prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, chyba że strony umowy postanowią inaczej rozłożyć koszty tej operacji.