Abstrakt
Umowa przedwstępna w praktyce gospodarczej najczęściej jest zawierana przed umową przenoszącą własność nieruchomości. W obecnej sytuacji gospodarczej Polski, gdy zawarcie szeregu umów wymaga długotrwałych negocjacji, rokowań, listów intencyjnych, postępowania przetargowego - znaczenie umowy przedwstępnej wzrasta. Z pewnością staje się ona istotnym etapem przy zawieraniu wielu umów cywilnoprawnych nazwanych, a także umów nienazwanych, nowych w naszym obrocie gospodarczym (jak leasing, czy factoring). Autorka omawia m.in. możliwość realizacji roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, która ma szansę stać się skutecznym środkiem do zawierania wielu kontraktów gospodarczych.
Umowa przedwstępna należy do instytucji prawa zobowiązaniowego. Wywołuje skutki prawne o charakterze rozporządzającym i zobowiązującym. Jest to instytucja przygotowująca zawarcie właściwej umowy między stronami. Jej treścią jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy stanowczej (art. 389 KC). Umowa przedwstępna jest czynnością prawną kauzalną, obejmującą oświadczenia woli jednej lub obu stron, z czym wiąże się krąg osób uprawnionych do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy wolę oświadcza jedna strona - jej przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, gdy są to obie strony - obie są uprawnione do takiego żądania. W doktrynie przyjęty jest pogląd, że przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie jest czynność o charakterze materialnym, a jedynie dokonanie takiej czynności w przyszłości. Jest to zasadnicza różnica pomiędzy umową przedwstępną a umową stanowczą, z której wynikają skutki o charakterze materialnoprawnym w zakresie konkretnego stosunku prawnego. Dlatego umowa przedwstępna nie może być traktowana jako przyczyna prawna (causa solvendi) umowy definitywnej1.
| Świadczenie w umowie przedwstępnej polega na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do zawarcia umowy stanowczej. To, czy dana czynność prawna jest umową przedwstępną, czy ma inny charakter, wynika z wykładni dokonanej zgodnie z zasadami prawa cywilnego. Należy uwzględnić okoliczności złożenia tego oświadczenia woli, w szczególności zbadać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy (art. 65 § 1 KC). |
Elementy umowy przedwstępnej
Pierwszą przesłanką ważności umowy przedwstępnej jest określenie w jej treści istotnych postanowień (essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Należą do nich: typ umowy przyrzeczonej oraz w zależności od rodzaju umowy - jej przedmiot. Chodzi tu o wskazanie takich elementów, bez których umowa przyrzeczona nie mogłaby dojść do skutku. Ponadto umowa przedwstępna powinna wskazywać termin, w którym umowa stanowcza ma być zawarta (art. 389 KC). Precyzyjne wskazanie w umowie przedwstępnej elementów przedmiotowo istotnych umowy przyrzeczonej może zapobiec podniesieniu przez zobowiązanego zarzutu, że z braku jasnego określenia postanowień w umowie przedwstępnej niemożliwe jest skuteczne dochodzenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, bowiem nie wiadomo, jakie miały być jej istotne postanowienia. Wskazanie terminu zawarcia umowy stanowczej ma sprzyjać zachowaniu zasady pewności obrotu oraz zapewniać możliwość dochodzenia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej. Termin zawarcia umowy stanowczej może być przez strony zmieniony w drodze umowy, niedopuszczalne jest jedynie przedłużenie przez strony terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej na czas nie oznaczony2.
Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana jakaś forma szczególna. Niektórzy autorzy podkreślają, że umowa przedwstępna jest czynnością prawną, z której z reguły wynika zobowiązanie do świadczenia o znacznej wartości i dla celów dowodowych (ad probationem), powinna mieć formę pisemną (art. 75 § 1 KC).
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (np. gdy umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego) - art. 390 § 1 KC.
| Możliwości realizacji tego roszczenia strona może dochodzić w trybie przewidzianym przepisami art. 64 KC i 1047 KC - wyrok sądowy zapadły w procesie będzie pełnił rolę tzw. zastępczego oświadczenia woli i strony będą zwolnione od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostaje sporządzona w innej formie niż wymagana do ważności umowy przyrzeczonej - stronom umowy przedwstępnej przysługuje jedynie możliwość roszczenia odszkodowawczego, a nie zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). |
Zakres roszczenia odszkodowawczego z tytułu umowy przedwstępnej jest kwestia sporną3. Dyskusyjne jest bowiem, czy szkoda w granicach ujemnego interesu umownego obejmuje tylko realne straty (damnum emergens), czy również utracone korzyści (lucrum cessans). Oba roszczenia wynikają z bezpodstawnego uchylania się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się może polegać na świadomym działaniu lub zaniechaniu zobowiązanego, zmierzającym do niezawarcia umowy przyrzeczonej. Może to być również nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego w przystąpieniu do zawarcia umowy definitywnej4. Roszczenia z tytułu niezawarcia umowy przedwstępnej nie powstaną wówczas, gdy wynika to z powodów obiektywnych, niezależnych od stron. Wówczas zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej wygasa na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (art. 475 § 1 KC).
Istnieje możliwość skutecznego uchylenia się zobowiązanego od zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku istotnego błędu co do treści czynności prawnej (art. 84 § 1 KC i art. 86 KC).
W sytuacji, gdy zobowiązany nienależycie wykonuje postanowienia umowy przedwstępnej - zastosowanie ma przepis art. 471 i nast. KC, bowiem odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania umowy przedwstępnej kształtuje się [...]