Abstrakt
Instytucja czynszu regulowanego wywołuje wiele problemów w praktyce. Autor w niniejszym artykule analizuje m.in. kwestię kontroli zgodności konkretnego czynszu z uchwałą rady gminy, charakter czynszu regulowanego oraz uprawnienia sądu powszechnego.
Problematyka reglamentacji czynszu nie jest nowa i co wymaga podkreślenia, nie jest to wymysł czasów realnego socjalizmu. Pierwsze akty prawne ograniczające podwyżkę komornego (czynszu), pojawiły się na naszych ziemiach w okresie I wojny światowej2. Oczywiście, że inne były przesłanki aksjologiczne i skala tych ograniczeń. Wskazuje to jednak, że również w ustroju kapitalistycznym tego typu ograniczenia są potrzebne.
Sama instytucja czynszu regulowanego pojawiła się niedawno, bo wraz z wejściem w życie ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (dalej NajLokU)3. Również ostatnia nowelizacja4 wprowadziła w tym zakresie poważne zmiany. Problematyka jest więc nowa i wywołująca poważne problemy w praktyce.
Przepis art. 20 ust. 2 NajLokU dzieli czynsze na wolne i regulowane. Jest to, jak się wydaje, podział dychotomiczny. Czynsz regulowany jest opłacany "w przypadkach przewidzianych ustawą..." (a raczej ustawami, gdyż nie tylko NajLokU przewiduje czynsz regulowany). Jeśli więc ustawa w danym przypadku nie będzie przewidywała czynszu regulowanego, a strony umówią się o czynsz regulowany, to taki czynsz jest nadal czynszem wolnym. W tym przypadku czynsz będzie ustalany wg stawek czynszu regulowanego, zaś zmiana stawek spowoduje automatycznie zmianę wysokości czynszu. Wynajmujący zachowuje jednak uprawnienie (wynikające z art. 23 ust. 1 NajLokU) do wypowiedzenia tak ustalonego czynszu.
Kto opłaca czynsz regulowany?
Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 NajLokU czynsz regulowany opłacają najemcy lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy (z zastrzeżeniem art. 66 NajLokU), stanowiących własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych lub osób prawnych prowadzących eksploatację budynków w celach nie zarobkowych, z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych. Na podstawie art. 56 ust. 2 do 31.12.2004 r. czynsz regulowany opłacają najemcy lokali, których stosunek prawny został nawiązany na podstawie decyzji o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki mieszkaniami albo szczególnego trybu najmu5. Czynsz regulowany opłacają też osoby, o których mowa w ust. 7 art. 56 NajLokU. Również do 31.12.2004 r. czynsz regulowany opłacają w budynkach stanowiących własność osób prawnych, osoby będące w dniu wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych najemcami lokali oraz następcy prawni tych osób, wymienieni w art. 8 ust. 1. Na podstawie ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego6, czynsz regulowany opłacają najemcy lokali należących do zasobu towarzystw budownictwa społecznego, chyba że na podstawie art. 30 ust. 5 pkt 3 tej ustawy wypowiedziano takiej osobie czynsz regulowany. Odmianą czynszu regulowanego jest "czynsz za lokal socjalny". Co warto podkreślić, nie opłacają go wszystkie osoby, które zamieszkują w lokalach socjalnych, a jedynie te, które spełniają [...]