Abstrakt

Pośrednictwo jako zdarzenie prawne i faktyczne stanowi jedną z podstawowych i charakterystycznych cech rozwiniętej gospodarki. Znaczenie takich umów, jak zlecenie maklerskie, pośrednictwo ubezpieczeniowe, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, samochodami, inwestowaniu środków pieniężnych, agencja, komis itd. odgrywa istotną rolę dla techniki i organizacji obrotu. Kodeks cywilny nie zawiera ustawowej definicji umowy o pośrednictwo. Poniższy tekst stanowi analizę praw i obowiązków stron tego interesującego stosunku prawnego, będąc jednocześnie swoistą kontynuacją artykułu tego samego Autora opublikowanego w MoP 2/1997.

I. Uwagi wstępne

1. Gdyby przyjąć określenie pośrednictwa zgodnie z art. 517 k.z., wówczas należałoby zakwalifikować je do kategorii umów nienazwanych, gdyż elementy przedmiotowo istotne nie są uregulowane w ustawie¹. Pośrednictwo należy jednak ujmować znacznie szerzej jako działalność zmierzającą do doprowadzenia wymiany gospodarczej świadczeń pomiędzy dwoma stronami albo poprzez spowodowanie, iż zainteresowane strony zawrą kontrakt bezpośrednio ze sobą wskutek starań pośrednika, albo poprzez wykorzystanie pośrednika jako zastępcy pośredniego, a być może także jako pełnomocnika.

2. Z doktrynalnego punktu widzenia cechą charakterystyczną pośrednictwa odróżniającą ten stosunek od innych umów jest fakt, iż bezpośrednią przyczyną zawarcia bezpośrednio lub pośrednio umowy są działania pośrednika. Innymi słowy przez umowę o pośrednictwo należałoby rozumieć taki stosunek prawny istniejący pomiędzy dwiema osobami, z których jedna (pośrednik) otrzymuje zlecenie od drugiej, aby doprowadzić do wymiany gospodarczej świadczeń z osobą trzecią, przy czym znalezienie kontrahenta ma stanowić bezpośredni i decydujący rezultat starań pośrednika². Bezpośrednim celem aktywności pośrednika jest wywołanie skutku prawnego, polegającego na wprowadzeniu zleceniodawcy (podmiotu zastępowanego) w stosunek umowny z osobą trzecią. Skala zjawiska pośrednictwa, wraz z rozwojem jego rozmaitych odmian, osiągnęła już rozmiary, które uzasadniają przeprowadzenie analizy skutków prawnych zawarcia tej umowy.

II. Zawarcie umowy

1. Kodeks zobowiązań nie przewidywał szczególnej formy zawarcia umowy o pośrednictwo. Tym bardziej taki wymóg nie istnieje na gruncie Kodeksu cywilnego, skoro umowa o pośrednictwo jest umową nienazwaną.

Powyższa zasada może ulegać pewnym modyfikacjom. Jednym ze źródeł takich modyfikacji jest wola stron. Mogą one bowiem postanowić o zawarciu umowy w dowolnej formie ustnej lub pisemnej³. W doktrynie niemieckiej wyrażono pogląd, iż umowa o pośrednictwo, przedmiotem której jest kupno lub sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna odpowiadać wymogom co do formy przewidzianym dla umowy podstawowej, czyli być zawarta w formie notarialnej, jeżeli jest to uzasadnione celem przepisu nakładającego obowiązek dochowania takiej formy dla stron umowy kupna-sprzedaży. Forma ta nie powinna jednak ograniczać swobody dającego zlecenie do angażowania pośredników⁴. Umowa o pośrednictwo jako konsensualna dochodzi do skutku poprzez zgodne oświadczenie woli stron wyrażone w sposób wyraźny lub dorozumiany⁵. Oceny wyraźnego oświadczenia woli stron dokonuje się na zasadach ogólnych. Przy rozstrzyganiu czy umowa doszła do skutku w sposób dorozumiany, należy badać rzeczywisty zamiar stron, który może być wyrażony w szczególności przez ich zachowanie. Doktryna niemiecka stoi na stanowisku, iż podstawę dla ustalenia zgodnego zamiaru stron nawiązania stosunku pośrednictwa powinno stanowić ich aktywne działanie. Od pośrednika wymaga się ponadto, aby wyrażał wolę nie tylko zawiązania stosunku umownego z dającym zlecenie, ale i zamiar doprowadzenia do zawarcia umowy podstawowej.

2. Stroną umowy o pośrednictwo może być każda osoba fizyczna i prawna oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, ale dopuszczone do działania na mocy obowiązujących przepisów (np. spółka jawna). Zakres zdolności do zawierania umowy o pośrednictwo jest wyznaczany [...]