Monitor Prawniczy

nr 3/1997

Problemy hipoteki na lokalach spółdzielczych

Dariusz Niestrzębski
prawnik w Firmie Rautaruukki Polska
Abstrakt

W toku obecnych zmian ekonomicznych, dążenia do wolnego rynku i wobec konkurencji zagranicznej niezbędna stała się rekonstrukcja i budowa nowych obiektów przemysłowych, mieszkalnych i handlowych. Na brak funduszów cierpią przedstawiciele rządu, lokalnych samorządów oraz osoby prawne i fizyczne. Jednocześnie ogromny majątek zamrożony jest w nieruchomościach. Zważywszy na fakt, że większość domów i mieszkań nabywana jest jednorazowo za gotówkę lub budowana etapami zależnie od wielkości zasobów finansowych, to można bez większego ryzyka pokusić się o stwierdzenie, że są one dostępne tylko dla stosunkowo wąskiej grupy społeczeństwa. Nowela z 25.10.1991 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 496) wprowadzająca hipotekę na lokalach spółdzielczych z naturalnych powodów kojarzy się z kredytowaniem budownictwa, w szczególności mieszkaniowego. Jednak zamiarem ustawodawcy było zwiększenie liczby osób, które mogłyby się ubiegać o kredyt nie tylko na ten, ale i z przeznaczeniem na jakiekolwiek inne cele, jako że wielu osobom, które nie są właścicielami nieruchomości przysługują spółdzielcze prawa do lokali1. Lokale spółdzielcze są bardzo atrakcyjne z uwagi na duże zapotrzebowanie na mieszkania i lokale użytkowe. Można je stosunkowo łatwo sprzedać uzyskując wysoką cenę. Jak więc z tego wynika, kredytobiorca nie miałby większych kłopotów z odzyskaniem pożyczonych pieniędzy.

I. Hipoteka na tle innych zabezpieczeń

Niewątpliwie najważniejszym kredytodawcą są banki. Podejmując jednak ryzyko związane z udzieleniem kredytu kredytodawca musi zapewnić sobie możliwość odzyskania całości lub przynajmniej części nie spłaconego ewentualnie przez kredytobiorcę finansowania. Należy przy tym podkreślić, że nie ma praktycznie stuprocentowych zabezpieczeń spłat kredytu.

Prawne zabezpieczenia spłat wierzytelności dzielą się na:

  • zabezpieczenia osobiste,
  • zabezpieczenia rzeczowe.

Jednakże o wiele istotniejszym kryterium z praktycznego punktu widzenia jest płynność rozumiana jako realność odzyskania udzielonych środków. Najbardziej płynnymi zabezpieczeniami są: gwarancje, awale, poręczenia. Zabezpieczenia rzeczowe - w tym hipoteka - należą do zabezpieczeń o bardzo małej płynności mimo wysokiej wartości. Wartość hipoteki zależy bowiem od bardzo wielu czynników gospodarczych i ogólnej koniunktury w kraju, zatem kategorie ryzyka są w stosunku do niej liczniejsze niż w odniesieniu do innych zabezpieczeń.

Ustawodawca kierując się chęcią ożywienia obrotu gospodarczego popełnił kilka błędów.