Studia Prawa Prywatnego

no. 1/2025

Satisfying the creditor of a monetary claim with real estate transferred as collateral

DOI: 10.32027/SPP.25.1.2

Krzysztof Mularski

prof. Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, Wydział Prawa i Administracji UAM w Poznaniu

Abstract

The article addresses the issues of satisfying the creditor of a monetary claim with real estate transferred as collateral. The theses advanced therein, the most important of which are presented above, arise from the interpretation of Articles 56, 58 and 3531 of the Civil Code relating to collateral transfer agreements. The subject of the creditor’s satisfaction is not ownership of real estate transferred as collateral, but its value. The value of real estate may be determined in two ways. First, it can be established by a decision of certain entities. These may be appraisers, if the parties have designed an appropriate procedure in the contract containing the elements specified in the work. If such a procedure has not been designed at all, or if it has been designed, but inadequately, in the event of a dispute between the parties, the court will make a binding determination of the value of real estate transferred as collateral. Regardless of whether the value of real estate is determined by appraisers or by the court, this value will be established at the time of the creditor’s satisfaction, i.e. the time when the debtor’s claim for the reverse transfer of real estate expires. The satisfaction does not consist in some kind of a “final” taking-over of real estate into the creditor’s possession, but a purely mathematical crediting of the value of the real estate, determined in a correct manner, against the monetary claim. Secondly, it is possible to sell real estate and credit the purchase price against the claim. As in the previous case, this method will also be binding only insofar as the parties design a procedure in the contract containing the elements specified in the work. In the absence of such a procedure, even the sale of real estate will not exclude the court’s competence to determine its value at the moment of satisfying the creditor in the event of a dispute between the parties. However, if the sale takes place as a result of a proper procedure, the time of satisfaction will be the transfer of real estate to the buyer. Again, the satisfaction consists in purely mathematical crediting the contractually agreed price against the claim. If the value of real estate exceeds the amount of the monetary claim, the debtor is entitled to claim its return (payment). The debtor’s (creditor’s) claim for repayment of the excess is based on the collateral transfer agreement, and not on the provisions on unjust enrichment.

Keywords

security transfer, means of creditor satisfaction, procedure for creditor satisfaction, over-collateralisation, derivative concept of interpretation

Literature

M. Bączyk, Glosa do wyr. SN z 31.3.2016 r., IV CSK 372/15, OSP 2019, Nr 4;
M. Berek, Datio in solutum w polskim prawie cywilnym, KPP 2012, Nr 3
A. Bieranowski, Konstrukcja prawna przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, Rej. 2003, Nr 7-8;
A. Bieranowski, Nowelizacja kodeksu cywilnego statuująca ograniczony zakaz przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie - uwagi krytyczne, Rej. 2020, Nr 6;
W. Dajczak, T. Giaro, F. Longchamps de Bèrier, Prawo rzymskie u podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009;
U. Ernst, Zabezpieczenia na rzeczach ruchomych w Polsce i w Niemczech, Warszawa 2011;
M. Fiałkowski, Przewłaszczenie na zabezpieczenie - skutki niewykonania zobowiązania przez dłużnika, Rej. 2019, Nr 8;
J. Gołaczyński, Glosa do uchw. SN z 5.5.1993 r., III CZP 54/93, OSP 1994, Nr 10, poz. 176;
J. Gołaczyński, Naruszenie dobrej wiary jako przesłanka oceny ważności umów zabezpieczających wierzytelność na przykładzie przewłaszczenia na zabezpieczenie, w: Ius civile vigilantibus scriptum est. Księga jubileuszowa Profesora Adama Olejniczaka (red. J. Haberko, J. Grykiel, K. Mularski), Warszawa 2022;
J. Gołaczyński, w: Ochrona praw wierzycieli w Polsce (red. J. Gołaczyński, E. Mączyńska), Warszawa 2017;
J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Warszawa 2004;
J. Górecki, Niektóre następstwa i skutki umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, Rej. 1997, Nr 4;
M. Grabowski, Analiza prawno-porównawcza dotycząca sposobu uregulowania i wprowadzenia do porządku prawnego jako umowy nazwanej - umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie ze szczególnym uwzględnieniem umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, Warszawa 2022;
J. Gwiazdomorski, Nowoczesne sposoby zabezpieczenia kredytu - własność jako prawo zabezpieczające, w: Wskazania dotyczące współczesnej sytuacji gospodarczej. Cykl powszechnych wykładów wygłoszonych od 8. Października do 5. Grudnia 1931 r., Kraków MCMXXXII;
I. Heropolitańska, Prawne zabezpieczenia zapłaty wierzytelności, Warszawa 2023;
P. Hypiak, Zaspokojenie wierzyciela w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości, Rej. 2023, Nr 4;
P. Jaroński, System zabezpieczeń wierzytelności, Warszawa-Zielona Góra 1996;
A. Kappes, Wybrane problemy stosowania zabezpieczeń wierzytelności na zbiorze rzeczy o zmiennym składzie, Pal. 1995, Nr 5-6;
M. Kłoda, Zastosowanie zasad prawa międzyczasowego prywatnego do skutków zmiany wykładni przyjętej w orzecznictwie, PiP 2014, Nr 2;
W. Komar, Umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie z uwzględnieniem nowej regulacji art. 3871 Kodeksu cywilnego, ZP UAM 2021, Nr 11;
J.M. Kondek, Umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie i jej praktyka w świetle wizytacji i lustracji kancelarii notarialnych w latach 2013-2017, Pr.Dział. 2019, Nr 40;
S. Kostecki, Wierzytelność a rzeczowe zabezpieczenia na nieruchomości, Warszawa 2014;
L. Leszczyński, Precedens jako źródło rekonstrukcji normatywnej podstawy decyzji stosowania prawa, w: Prawo a wartości. Księga jubileuszowa Profesora Józefa Nowackiego (red. Z. Tobor, I. Bogucka), Kraków 2003;
J.J. Litauer, Zagadnienia tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie, PN 1948, Nr 7-8;
M. Litwińska, Glosa do wyr. SN z 27.6.1995 r., I CR 7/95, PPH 1996, Nr 10;
A. Łach, Wybrane problemy umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, w: Wybrane zagadnienia polskiego prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Doktora Józefa Kremisa i Doktora Jerzego Strzebinczyka (red. J. Jezioro, K. Zagrobelny), Wrocław 2019;
E. Majwald-Lasota, Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie, Rej. 2003, Nr 3;
K. Mularski, Kilka uwag o granicach prawa i dyskusji nad tymi granicami, w: Problemy pogranicza prawa cywilnego (red. R. Szczepaniak), Warszawa 2022;
K. Mularski, Orzecznictwo retroaktywne. Szkic problematyki (w świetle wybranych przykładów), FP 2017, Nr 4;
J. Namitkiewicz, Zagadnienie „przeniesienia własności na zabezpieczenie” na gruncie prawa polskiego, PN 1948, t. XI-XII;
K. Niekrasz-Gierejko, Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej przez konsumenta, Nieruchomości 2020, Nr 6;
E. Niezbecka, Przewłaszczenie na zabezpieczenie w stosunkach bankowych, AUMCS 1994, Sectio G, Vol. XLI;
E. Niezbecka, w: Prawne zabezpieczenie kredytów (red. A. Jakubecki, J. Mojak, E. Niezbecka), Lublin 1996;
T. Nowakowski, Przewłaszczenie nieruchomości lokalowej na zabezpieczenie roszczeń z tytułu nieoprocentowanej pożyczki. Glosa do wyr. SN z 17.1.2020 r., IV CSK 513/18, MoP 2022, Nr 1;
T. Nowakowski, Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie w świetle art. 3871 kodeksu cywilnego - uwagi krytyczne, Rej. 2021, Nr 9;
A. Ohanowicz, Glosa do wyr. SN z 24.4.1964 r., II CR 178/64, OSPiKA 1965, Nr 11, poz. 229;
M. Orlicki, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Warszawa 1996;
J. Pazdan, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Rej. 1994, Nr 1;
J. Pisuliński, Glosa do wyr. SN z 8.3.2002 r., III CKN 748/00, OSP 2003, Nr 3;
W. Prądzyński, Powiernicze przeniesienie własności celem zabezpieczenia wierzytelności, PN 1947, Nr 4;
Precedens sądowy w polskim porządku prawnym (red. L. Leszczyński, B. Liżewski, A. Szot), Warszawa 2018;
Precedens w polskim systemie prawa (red. A. Śledzińska-Simon, M. Wyrzykowski), Warszawa 2010;
Ł. Przyborowski, Nadmierne zabezpieczenie kredytu, Warszawa 2012;
Z. Radwański, A. Olejniczak, J. Grykiel, Zobowiązania - część ogólna, Warszawa 2022;
Rola orzecznictwa w systemie prawa (red. T. Giaro), Warszawa 2016;
S. Rudnicki, Glosa do wyr. SN z 29.5.2000 r., III CKN 246/00, PS 2001, Nr 6;
S. Rudnicki, Zabezpieczenia majątkowe wierzytelności pieniężnych (w tym kredytów bankowych) , Zielona Góra 1995;
R. Rykowski, Dopuszczalność przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości, PPH 1995, Nr 6;
G. Sikorski, Zabezpieczenie rzeczowe wierzytelności bankowych w prawie polskim, Sopot 1998;
J. Skąpski, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, SC 1969, t. XIII-XIV;
K. Smolny, Przewłaszczenie jako zabezpieczenie wierzytelności bankowych, ZNUS. Finanse, Rynki Finansowe, Ubezpieczenia 2015, t. 1;
T. Sokołowski, Niedopuszczalność „przewłaszczenia” nieruchomości na zabezpieczenie. Sprzeciw wobec „refeudalizacji” obrotu prawnego, w: Zabezpieczenia wierzytelności (red. K. Szadkowski, K. Żok), Warszawa 2020;
P. Stec, Powiernictwo w prawie polskim na tle porównawczym, Kraków 1995;
S. Stępień, Dopuszczalność i sposoby przewłaszczania na zabezpieczenie we współczesnym obrocie gospodarczym w Polsce, Zeszyty Naukowe Instytutu Administracji Akademii Jana Długosza w Częstochowie 2012, Nr 1;
M. Strus, Dwa sposoby powierniczego zabezpieczenia kredytu, Pal. 1992, Nr 11-12;
P. Such, Umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie - akcesoryjność i sposób zaspokojenia się wierzyciela, Kwartalnik KSSiP 2020, Nr 4;
Ł.P. Supera, Ochrona uzasadnionych oczekiwań a wsteczne działanie wykładni orzeczniczej w prawie cywilnym, https://pl.scribd.com/document/337762358, dostęp: 4.1.2025 r.;
T. Szanciło, Glosa do wyr. SN z 8.3.2002 r., III CKN 748/00, Pal. 2004, Nr 1-2;
A. Szlęzak, Przewłaszczenie na zabezpieczenie rzeczy przyszłych, rzeczy oznaczonych co do gatunku oraz nieruchomości, Rej. 1995, Nr 2;
A. Szpunar, O powierniczych czynnościach prawnych, Rej. 1993, Nr 11;
G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie na zabezpieczenie. Praktyka, konstrukcja, dopuszczalność, przedmiot, Kraków 1996;
Z. Truszkiewicz, Kilka refleksji o przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie, KPN 2019, Nr 2;
A. Wójcik, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, R.Pr. 1997, Nr 5;
R. Wrzecionek, Przewłaszczenie własności nieruchomości na zabezpieczenie a staranność zawodowa notariusza, w: Zabezpieczenie wierzytelności (red. K. Szadkowski, K. Żok), Warszawa 2020;
K. Zaradkiewicz, Powiernicze przeniesienie własności nieruchomości w obrocie konsumenckim, Nieruchomości 2021, Nr 1;
H. Zbrzeżna-Cąkała, Kilka uwag na temat umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, NPN 2016, Nr 1;
A. Zieliński, Charakter prawny przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności oraz jego skutki prawne, PS 1995, Nr 3;
A. Zieliński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie a zaspokojenie wierzyciela w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, Rej. 1997, Nr 7-8;
F. Zoll, Glosa do wyr. SN z 29.5.2000 r., III CKN 246/00, OSP 2001, Nr 2, poz. 26;
P. Żak, O bezprawnym przejmowaniu nieruchomości dłużników, Prok. i Pr. 2017, Nr 1.