Abstrakt

Uwagi wstępne Będąc najważniejszym uczestnikiem procesu budowlanego inwestor powinien, zgodnie z art. 18 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane1, należycie zorganizować ten proces, z uwzględnieniem zawartych we właściwych przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnić: przygotowanie nieruchomości na potrzeby procesu budowlanego, opracowanie projektu budowlanego i ewentualnie innych projektów (instalacyjnych), objęcie kierownictwa budowy przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych, opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, prawidłową realizację robót budowlanych, należyty odbiór ukończonych robót, nadzór nad wykonywaniem robót skomplikowanych, a także realizowanych w szczególnych warunkach gruntowych, przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. 3Inwestor może ustanowić specjalnego inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, a w niektórych wypadkach jego ustanowienie jest obligatoryjne, a mianowicie, gdy wynika to z decyzji o pozwoleniu budowlanym lub z przepisu prawa. Poza tym inwestor może zobowiązać projektanta do odpłatnego sprawowania nadzoru autorskiego.  W sferze budowlanych zamówień publicznych większość obowiązków organizacyjnych inwestorzy wypełniają we własnym zakresie, zwłaszcza sami zamawiają i rozliczają usługi projektowe, a potem wszelkie roboty budowlano-montażowe. Jednakże ze względu na niedostatek służb inwestycyjnych do czynności sprawdzająco-weryfikacyjnych (odbiorczych) i nadzorczych angażują doraźnie osoby legitymujące się odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi albo korzystają z usług wyspecjalizowanego inspektora, zapewniającego stały nadzór inwestorski. Zainteresowanie tym drugim rozwiązaniem ostatnio w praktyce nieco osłabło, z uwagi na spadek jakości tego rodzaju usług, a nawet ujawniające się przypadki korupcji. Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest bowiem tylko wyjątkowo obligatoryjne. Dalej idące wyręczenie się z zadań organizatorsko-nadzorczych, zwłaszcza przez inwestora publicznego pozbawionego jakichkolwiek służb inwestycyjnych, następuje w ramach tzw. zastępstwa inwestycyjnego, polegającego na powierzeniu wszystkich lub prawie wszystkich czynności obsługi inwestorskiej budowy wyspecjalizowanemu przedsiębiorcy. W szczególności inwestor zastępczy przejmuje umownie od inwestora bezpośredniego obowiązki publiczno-prawne, a także wyręcza go w bieżącym organizowaniu procesu budowlanego, począwszy od czynności przygotowawczych, aż do odbioru i uruchomienia obiektu budowlanego oraz rozliczenia kosztów budowy. Wyłania wykonawców, wchodzi w status strony zamawiającej, nadzoruje, odbiera i rozlicza roboty itd., uwalniając inwestora bezpośredniego od kłopotów związanych z obsługą procesu budowlanego. Inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz (rachunek) inwestora bezpośredniego, wchodząc w rolę pełnomocnika. Inwestor zastępczy nie staje się jednak stroną umów zawieranych z wykonawcami, lecz działa w imieniu strony – inwestora bezpośredniego, który nie traci statusu zamawiającego. Według bowiem art. 15 ust. 1 PZP postępowanie o udzielenie zamówienia przygotowuje i przeprowadza zamawiający. Wprawdzie może on powierzyć osobie trzeciej wykonanie poszczególnych czynności z zakresu przygotowania lub przeprowadzenia procedury przetargowej bądź innego postępowania zmierzającego do udzielenia zamówienia, ale wyłącznie na podstawie pełnomocnictwa. Zastępca może zatem wejść co najwyżej w status przedstawiciela zamawiającego, działającego w jego imieniu i na jego rachunek. Zamawiający inwestor bezpośredni ponosi zatem pełną odpowiedzialność za prowadzone postępowanie. Potem zaś od razu wchodzi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy ewentualnie podpisanej w jego imieniu przez inwestora zastępczego, o ile jego status (np. gminy) nie wyklucza takiego zastępstwa (pełnomocnictwa). Może zatem sam dochodzić wszelkiej odpowiedzialności od wykonawców budowlanych, zwłaszcza za wady wzniesionego obiektu.4Funkcje i zakres nadzoru inwestorskiego Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 5 PrBud w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi inwestor ma obowiązek zapewnić nadzór nad wykonywaniem robót budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Zakres tej powinności uległ ostatnio faktycznemu rozszerzeniu z uwagi na wprowadzenie zakazu dokonywania wpisów do dziennika budowy przez osoby nie pełniące samodzielnych funkcji w budownictwie. Dlatego...