Abstrakt

W praktyce obrotu nieruchomościami wciąż najczęstszym przedmiotem sporów pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi pozostaje kwestia kwalifikacji sprzedaży nieruchomości jako dokonanej przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art.15 ust. 1 i 2 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; dalej VATU). W wskazanym powyżej kontekście na szczególną uwagę zasługują nieruchomości nabyte jako lokata kapitału, w celu zagospodarowania wolnych środków finansowych czy też ich zabezpieczenia przed skutkami wysokiej inflacji. Ocena tego typu stanów faktycznych przez organy podatkowe jest niejednolita. Z jednej strony skłonne są one uznać, iż zbycie nieruchomości stanowiącej lokatę kapitału nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU tak długo jak podmiot sprzedający nieruchomość nie będzie wykazywał aktywności charakterystycznej dla handlowca profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. Z drugiej strony zdaniem organów podatkowych ww. transakcje posiadają cechy, które mogą wskazywać na „gospodarczy” charakter aktywności sprzedającego. Po pierwsze w tego typu stanach faktycznych, już na etapie nabywania nieruchomości, będziemy mieli do czynienia z działalnością podejmowaną wyłącznie w celu osiągniecia „korzyści ekonomicznych” innymi słowy zysku, który to cel działania w opinii organów podatkowych jest cechą działalności o charakterze zawodowym (profesjonalnym). Po drugie organy podatkowe często wskazują, iż wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT podlegać mogą wyłącznie transakcje obejmujące majątek prywatny sprzedającego. Przy czym pojęcie majątku prywatnego utożsamiają z majątkiem osobistym rozumianym wąsko, jako majątek służący zaspokajaniu potrzeb bytowych sprzedającego. W tym ujęciu nieruchomość nabyta jako lokata kapitału, jako nie służąca celom osobistym, nie może zostać zaliczona do majątku prywatnego, a w konsekwencji podlegać również wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT. W końcu należy wskazać, iż w ostatnim okresie dla oceny omawianych transakcji, organy podatkowe zaczęły powoływać się na koniczność ich opodatkowania z uwagi na zasadę zachowania warunków konkurencji, jako że opodatkowanie podmiotów funkcjonujących w danej sferze obrotu nie powinno naruszać zasad konkurencji między nimi.
Niniejsze opracowanie zostanie podzielone na części. W pierwszej zostanie omówiona interpretacje przepisów VATU, w których zarówno sądy, jak i organy podatkowe uznają zbycie nieruchomości stanowiącej lokatę kapitału za dokonane poza działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów VATU, jako czynność związana z zwykłym zarządzaniem majątkiem. W kolejnych częściach skupię się na zasygnalizowanych powyżej przypadkach, w których organy podatkowe kwestionują taką możliwość.