Abstrakt

Stosownie do tzw. specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538; dalej InwestMieszkU), inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co umożliwia uruchomienie terenów pod inwestycje mieszkaniowe mimo ustaleń planu niedopuszczającego takiej funkcji. Natomiast zgodnie z postanowieniami InwestMieszkU, inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się, pod warunkiem gdy nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. W ten sposób realizowane inwestycje mają „wpisywać się” w politykę przestrzenną gmin na ich obszarach.
Autorzy niniejszego artykułu zdecydowali się na przywołanie ważnego orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15.10.2020 r. (II OSK 1759/19), dotyczącego m.in. aspektu zachowania niesprzeczności inwestycji mieszkaniowej ze studium, z uwagi na swego rodzaju „drugie życie” specustawy mieszkaniowej, która znalazła zastosowanie w warunkach gmin warszawskich. Pomimo, iż specustawa mieszkaniowa wkrótce po jej uchwaleniu przez Sejm RP została nazwana przez media głównego nurtu oraz inne środowiska niekoniecznie jej przychylne – „Lex deweloper”, w domyśle unormowanie sprzyjające wyłącznie interesom deweloperów (z pominięciem interesów społeczeństwa), w chwili obecnej jest w coraz większym stopniu wykorzystywana przez władze miejskie do realizacji tak bardzo potrzebnych w Warszawie inwestycji mieszkaniowych. Innymi słowy, ustawa ta zaczyna znajdować swoje zastosowanie dla celów dla jakich faktycznie została przyjęta (o czym autorzy pisali szerzej w komentarzu praktycznym do Inwest­MieszkU¹), wbrew powszechnej opinii jakoby było to narzędzie wadliwe a wręcz szkodliwe dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Okazuje się bowiem, że po kilku latach od jej uchwalenia w Warszawie, władze samorządowe podjęły działania w celu wykorzystania instrumentarium, jakie daje InwestMieszkU dla umożliwienia realizacji inwestycji w tym właśnie specjalnym trybie. Wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych złożono już kilkadziesiąt², zaś urzędnicy m.st. Warszawy przygotowali wewnętrze dokumenty usprawniające i niejako uzupełniające procedurę przygotowania przez inwestorów stosownej dokumentacji projektowej (koncepcji architektoniczno-urbanistycznych). Urzędnicy m.st. Warszawy m.in. skorzystali z przepisów art. 22 ust. 1 i 2 InwestMieszkU wskazujących, że:

1) przed podjęciem uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej gmina może zawrzeć z inwestorem porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej oraz 2) zawarcie tego porozumienia stanowi przy ubieganiu się o ustalenie lokalizacji mieszkaniowej, inwestycji towarzyszącej lub o pozwolenie na budowę, podstawę do uznania, że wymogi dotyczące standardów lokalizacji i realizacji inwestycji zostały spełnione w zakresie wynikającym z tego porozumienia.