Nieruchomości

nr 1/2023

Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości – art. 98a ust. 1b GospNierU do zmiany?

DOI: 10.32027/NIER.23.1.5
Zenon Marczuk
Marian Wolanin
Abstrakt

Jeżeli przyjąć założenie, że suma wartości działek nadających się do samodzielnego zagospodarowania stanowi o wartości nieruchomości po podziale, to dla zachowania spójności i porównywalności parametrów szacowania należałoby przyjąć, że także wartość nieruchomości przed podziałem jest determinowana sumą wartości działek nadających się do samodzielnego zagospodarowania i istniejących w nieruchomości przed jej podziałem.
Ustawa z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509) wprowadziła istotne zmiany do art. 98a ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej GospNierU). Dotyczyły one w szczególności kwestii wartości nieruchomości z uwzględnieniem stanu przed podziałem i po podziale nieruchomości. Do daty wejścia w życie tej ustawy istniał problem związany z ustaleniem tych dwóch wartości. W szczególności dotyczyło to stanu nieruchomości po podziale, czyli nieruchomości podzielonych na kilka lub więcej działek ewidencyjnych. Problem dotyczył kwestii metodycznych i był odmiennie postrzegany i interpretowany nie tylko przez rzeczoznawców majątkowych i organy ustalające wysokość tej opłaty, ale również w orzecznictwie sadów administracyjnych. Jako typowy przykład wskazać można wyroki sądów administracyjnych odmiennie interpretujących stan nieruchomości po podziale. I tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24.4.2014 r. (I OSK 2342/12) stwierdził, że „...przepis art. 98 ust. 1 nie pozostawia biegłemu pełnej swobody co do sposobu wyceny dokonywanej na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej podlega bowiem nie działka czy działki, a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też powinien być oceniany pod względem cech charakterystycznych”. Natomiast w wyroku z 22.7.2014 r. (I OSK 2948/12) NSA stwierdził, iż: „… nie ma w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla wyboru wielkości działek porównywanych. Zasada wyceny zgodnie z wartością rynkową działki, ujęta w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymaga, aby wycena ta uwzględniała faktyczne realia możliwości sprzedaży działek mniejszych, w rozmiarach po podziale”.Problem sprowadzał się zatem do zdefiniowania stanu po dokonaniu podziału nieruchomości – czy wyceniamy nieruchomość, wprawdzie podzieloną na mniejsze działki, ale jako całość, czy też dopuszczalne jest określenie wartości jako sumy działek powstałych w wyniku podziału.Wspomniana na wstępie nowelizacja z 2017 r. wprowadziła istotne zmiany, które zdawać by się mogło uregulowały zasygnalizowany problem. Ustęp 1b art. 98a GospNierU uzyskał bowiem brzmienie:

„Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”.

Czy rzeczywiście problem został rozwiązany, a cytowane wyżej zdanie trzecie ust. 1b rzeczywiście jest precyzyjne i jednoznaczne?