Abstrakt

Artykuł porusza problematykę funkcjonowania sprzedażowego modelu hipoteki odwróconej w kontekście proponowanych zmian przepisów Kodeksu cywilnego, dotyczących umowy o dożywocie. Zmiany te prowadzą bowiem do ograniczenia kręgu potencjalnych nabywców nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jedynie do osób najbliższych, co w sposób istotny dotknie przedsiębiorców świadczących komercyjne usługi tzw. rent dożywotnich. Autorka analizuje motywy takiego rozwiązania, jego konsekwencje oraz możliwe alternatywy dla umowy dożywocia po ewentualnym wejściu w życie projektowanych zmian.
Hipoteka odwrócona (inaczej odwrócony kredyt hipoteczny, renta hipoteczna) należy do kategorii usług finansowych typu equity release schemes (ERS), umożliwiających przekształcenie kapitału zakumulowanego w nieruchomości w płynne środki finansowe. Oferta usług typu ERS skierowana jest głównie do osób w podeszłym wieku, które chcą uwolnić środki finansowe zakumulowane w posiadanej nieruchomości, przy jednoczesnym zagwarantowaniu sobie możliwości dożywotniego w niej zamieszkiwania¹. Zawieraniu tego typu umów sprzyjają przede wszystkim tendencje demograficzne. Starzenie się społeczeństwa i wydłużanie się średniego okresu trwania życia powoduje bowiem wydłużenie okresu pobierania świadczeń emerytalnych, a ponieważ wysokość emerytury jest uzależniona od sumy wpłaconych składek, należy oczekiwać, że im dłużej pobierane będą świadczenia emerytalne, tym niższa będzie ich wysokość i tym samym zmniejszeniu ulegną dochody emerytów². Wydaje się, że jednak także obecna trudna sytuacja gospodarcza, związana z kryzysem inflacyjnym i energetycznym może skłonić osoby w wieku emerytalnym do poszukiwania dodatkowych oszczędności. Już w roku 2021 zaobserwowano znaczny wzrost zainteresowania umowami renty dożywotniej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości³, a należy się spodziewać, że wobec gwałtownego wzrostu opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości (prąd, ogrzewanie, woda) zainteresowanie to może jeszcze bardziej się zwiększyć z uwagi na problemy osób starszych z utrzymaniem swoich mieszkań i domów. Wiele osób w podeszłym wieku, pomimo niskich dochodów, posiada jednak kapitał zakumulowany w nieruchomościach, a skorzystanie z usług typu ERS mogłoby im umożliwić uwolnienie tego kapitału i tym samym znaczącej poprawy sytuacji finansowej⁴. W praktyce wyróżnia się dwa modele umów hipoteki odwróconej:

1) model sprzedażowy (home reversion), polegający na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na instytucję oferującą usługi typu ERS (najczęściej bank, zakład ubezpieczeń lub inną instytucję finansową) w zamian za ustanowienie na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości,2) model kredytowy (reverse mortgage), polegający na udzieleniu przez instytucję oferującą usługi typu ERS kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, przy czym spłata tego kredytu odroczona jest do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości⁵.