Abstrakt

Przepisy przejściowe do ustawy z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r., poz. 1177; dalej OchrNabDFGU), która zasadniczo wejdzie w życie z dniem 1.7.2022 r., nie regulują zakresu zastosowania tej ustawy do obowiązujących w dniu jej wejście w życie umów przedwstępnych sprzedaży „gotowych” lokali mieszkalnych lub nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi¹ (na potrzeby niniejszej publikacji umowy te będą dalej nazwane: „Deweloperskimi Umowami Przedwstępnymi Sprzedaży”). Umowy takie (w praktyce dwustronnie zobowiązujące) powszechnie są zaś zawierane w obrocie deweloperskim², to jest pod rządami jeszcze obowiązującej ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1445; dalej OchrNabU).
Z uwagi na to, że Deweloperskie Umowy Przedwstępne Sprzedaży, jak każde umowy przedwstępne, są umowami terminowymi – a więc, których termin wykonania powinien być oznaczony (wyznaczony) – niewątpliwie kreują one stosunki prawne obowiązujące w określonym horyzoncie czasowym, w którym ma dojść do wykonania zastrzeżonych w nich zobowiązań. W praktyce deweloperskiej chodzi nie tylko o zobowiązania związane z terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ale też o inne – opatrzone terminem – zobowiązania stron takiej umowy, a związane np. z obowiązkiem nabywcy zapłaty w całości zaliczek na poczet ceny sprzedaży (często również zadatku), czy też z obowiązkiem dewelopera wydania lokalu (domu jednorodzinnego) jeszcze przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie są to oczywiście zobowiązania ciągłe, lecz zobowiązania jednorazowe realizowane jednakże w pewnym dłuższym lub krótszym odcinku czasu, co nie wpływa na treść i rozmiar świadczenia, lecz wskazuje tylko moment jego wykonania. Skoro Deweloperskie Umowy Przedwstępne Sprzedaży są umowami obowiązującymi w czasie (umowami „w toku”), niewątpliwie ocena zdarzeń prawnych wynikających z wykonywania tych umów rodzi problemy intertemporalne. Celem niniejszego artykułu jest rozstrzygnięcie tych problemów, związanych przede wszystkim z ustaleniem prawa właściwego do oceny skutków zdarzeń prawnych wynikających z Deweloperskich Umów Przedwstępnych Sprzedaży, obowiązujących (niewykonanych) w dacie wejścia w życie OchrNabDFGU. Wydaje się bowiem, że celem OchrNabDFGU było (a co nie jest takie oczywiste przy literalnej interpretacji zakresu przedmiotowego OchrNabDFGU), objęcie jej regulacją również pewnej kategorii Deweloperskich Umów Przedwstępnych Sprzedaży. Częściowo odniosę się także do problemu zakresu przedmiotowego OchrNabDFGU w kontekście zawierania przez dewelopera umów przedwstępnych sprzedaży oraz umów sprzedaży.