Abstrakt

Hipoteka, obok użytkowania, służebności, zastawu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zamknięty katalog (numerus clausus) tych praw określa art. 244 § 1 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; dalej KC). Samą hipotekę regulują zaś przepisy ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204; dalej KWU).
Definicję hipoteki zawiera art. 65 ust. 1 KWU. Ustawodawca wskazał w tym przepisie, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jak wynika z art. 65 ust. 2 KWU, oprócz nieruchomości przedmiotem hipoteki może być także: użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Analiza prawna art. 244 KC oraz art. 65 KWU pozwala określić podstawowe i najważniejsze cechy hipoteki. I tak:

1) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym; 2) może być ona ustanowiona jedynie na zabezpieczenie wierzytelności; 3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką, musi być wierzytelnością oznaczoną i musi wynikać z określonego stosunku prawnego; 4) hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości oraz na prawach wymienionych w zamkniętym katalogu wskazanym w art. 65 ust. 2 KWU; 5) przez ustanowienie hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością; 6) wierzycielowi hipotecznemu, tj. osobie, na rzecz której jest ustanowiona hipoteka, nie przysługuje prawo zaspokojenia swoich roszczeń z innego niż nieruchomość majątku dłużnika hipotecznego; 7) wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego.