Abstrakt

W artykule zamieszczonym w numerze październikowym „Nieruchomości C.H. Beck” zarysowaliśmy zakres badania prawnego, jaki zazwyczaj wykonuje się przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości w celu wykonania na niej inwestycji deweloperskiej. Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie kwestii związanych z kluczowym aspektem badania, a mianowicie analizą tytułu prawnego do nieruchomości i jego obciążeń.
Badanie prawne tytułu ma trzy kluczowe cele. Po pierwsze zmierza ono do ustalenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Po drugie, umożliwia zidentyfikowanie ewentualnych problemów, tak aby móc jeszcze przed nabyciem nieruchomości podjąć działania naprawcze lub mające na celu zmitygowanie ewentualnego ryzyka. Po trzecie, prowadzi do udokumentowania dobrej wiary nabywcy, chroniąc przed ewentualnymi żądaniami osób roszczących sobie prawa do nieruchomości po jej nabyciu. Gdyby się bowiem okazało, że nieruchomość stanowiła własności osoby trzeciej lub obciążona była prawem na rzecz takiej osoby, a nabywca nie miał świadomości, że te problemy prawne istnieją, będzie mógł obronić się przed roszczeniem tej osoby, pod warunkiem że nie zostanie obalona jego dobra wiara. Jest to wypowiedziana w art. 5 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1728, dalej jako KWU) zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W interesie nabywcy jest zatem posiadanie dowodów dobrej wiary w postaci raportu z badania prawnego sporządzonego przez doświadczonego doradcę.