Abstrakt

Interwencji, w wyniku której tworzone są obszary ograniczonego użytkowania (dalej OOU) wokół lotnisk, towarzyszą próby wykazywania wysokich szkód, bowiem właściciele nieruchomości żądają rekompensaty za „całą szkodę rynkową”, wynikającą z lokalizacji ich nieruchomości w sąsiedztwie lotniska¹. W niniejszych rozważaniach zajęto się metodyką określania zmniejszenia wartości tylko dla tej części „całej szkody rynkowej”, którą ustawodawca przewidział do kompensacji według art. 129 ust. 2 i art. 136 ust. 3 ustawy 27.4.2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1219 ze zm.; dalej: PrOchrŚrod). Jest to uzasadnione tym, że rodzaj i faktyczny zakres szkody ustala się ze względu na ww. przepisy PrOchrŚrod, które odsyłają do postanowień uchwały tworzącej OOU i przesądzają o celu oraz zakresie wyceny. Omawiana interwencja tworząca OOU, powoduje powstanie specyficznych celów wyceny dla rzeczoznawców majątkowych. Z powodu formalnej i merytorycznej pozycji rzeczoznawców majątkowych (art. 174 ust. 4 i 157 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.; dalej GospNierU), w tym ich roli jako biegłych w sporach sądowych (art. 174 ust. 4 i art. 157 GospNierU) powoduje, że ta grupa zawodowa ma faktycznie ustaloną pozycję instytucjonalną i jest współodpowiedzialna za kształtowanie warunków realizacji interwencji po utworzeniu OOU. Dodatkowo, obok szacowania wartości nieruchomości, ta grupa zawodowa ma również uprawniania do szacowania wartości nakładów i szkód na nieruchomościach (art. 159 GospNierU).
W przepisach PrOchrŚrod nie przewidziano obligatoryjnego udziału rzeczoznawcy majątkowego w procesie ustalania odszkodowań i określania ceny wykupu. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jest najczęściej niezbędna ze względu na wysokie kwoty rozliczeń oraz trudności z samodzielnym ustaleniem tych kwot przez strony konfliktu. Na podstawie opinii wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, strony sporu mogą, przy niższym ryzyku popełnienia błędu i przy ponoszeniu względnie niskich kosztów transakcyjnych, prowadzić skuteczne negocjacje i ustalić odpowiednio cenę wykupu lub wysokość odszkodowania, przy czym to ustawodawca przesądził w PrOchrŚrod co konkretnie i w jakim zakresie strony mają rozliczyć. W efekcie operaty szacunkowe mają wspierać rozwiązanie sytuacji spornej poprzez dostarczenie stronom konfliktu, a w przypadku sporu sądowego sędziom, informacji rynkowych, na podstawie których możliwe będzie ustalenie ceny wykupu nieruchomości albo odszkodowania w zakresie szkody legalnej przewidzianej do kompensacji. Interwencja jest skierowana przedmiotowo tylko do jednego składnika mienia, tj. nieruchomości. Podmiotowo obejmuje właścicieli, użytkowników wieczystych albo osoby, którym przysługują inne prawa rzeczowe. W zakresie interwencji skierowanej do właścicieli nieruchomości przewidziano kompensację poprzez przymusowy transfer uprawnień pomiędzy portem lotniczym jako podmiotem zobowiązanym do rekompensowania szkody, a właścicielami nieruchomości i innymi osobami uprawnionymi do uzyskania odszkodowań. Rzeczoznawca majątkowy musi zatem rozumieć, co stanowi szkodę legalną i jaki jest zakres obowiązku odszkodowawczego, aby wycena odzwierciedlała te skutki interwencji, które ustawodawca przewidział do kompensacji. Operat szacunkowy, zachowując charakter niezależnej specjalistycznej ekspertyzy, ma przede wszystkim pełnić funkcję doradczą i argumentacyjną oraz przyczyniać się do zwiększenia zaufania pomiędzy stronami planowanej umowy. Opinia rzeczoznawcy ma umożliwić zbliżenie stron konfliktu oraz umożliwić im nawiązanie relacji opartej na wzajemności, warunkując tym samym skuteczność interwencji. Dlatego rzeczoznawca majątkowy powinien bardzo dobrze orientować się w specyfice uchwał dla poszczególnych OOU oraz rozumieć sens i cel wprowadzonych regulacji prawnych w konkretnym OOU. Prezentowane rozważania przekładają ogólne zasady metody dyferencyjnej, stosowanej w prawie cywilnym do określenia rozmiaru szkody i w konsekwencji do ustalania wysokości odszkodowania, na język metodyki wyceny stosowanej przez rzeczoznawców majątkowych przy wykonywaniu opinii do celu wyceny dotyczącego ustalania odszkodowań w przypadku omawianej szkody legalnej związanej z obniżeniem wartości nieruchomości.