Abstrakt

W niniejszej części poświęconej roszczeniom o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce, podjęte zostały kwestie zasad posuwania się hipoteki naprzód, istoty ujawnianego roszczenia oraz przesłanki przyjętych w naszym ustawodawstwie rozwiązań dla stosowania tej wszakże instytucji.
W ostatniej zaś części, która ukaże się za miesiąc, odniosę się z kolei do zagadnień związanych z charakterem i skutkami wpisu roszczeń dotyczących pierwszeństwa hipotecznego, sposobami dokonywania wpisów tych roszczeń i wpisów przeniesienia hipoteki w księdze wieczystej oraz kognicją sądu przy rozpoznawaniu wniosku o wpis takiego roszczenia.
Ustawodawca, korzystając z instytucji ujawnienia roszczenia, ustawą z 26.6.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075; dalej ZmKWU), dokonał uzupełnienia katalogu roszczeń, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej o „roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne”. Z dniem 20.2.2011 r. uzupełniło ono krąg roszczeń dotyczących hipotek (art. 25 ust. 1 pkt 3 i 4 KWU), który do tego czasu ograniczał się do roszczenia o ustanowienie hipoteki jako jednego z roszczeń o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego wymienionego w art. 16 ust. 2 pkt 2 KWU. Już w kontekście celów, jakie ustawodawca sobie postawił, było jasne, że ujawnienie roszczenia stanie się ważnym elementem ochrony praw wierzyciela w kontekście ustanawiania hipotek z pierwszeństwem innym niż najwyższe, prowadząc do łagodzenia rygoryzmu ustawy wyrażonego w art. 101⁸ KWU. Jego znaczenie jest tym ważniejsze, że roszczenia o ustanowienie i przeniesienie hipoteki, to w istocie jedyne wprowadzone przez ustawodawcę mechanizmy łagodzenia tego rygoru, który pierwotnie był nieco demonizowany – podnoszono nawet, że „banki będą odmawiały finansowania, gdy ich zabezpieczenie uplasuje się na innym miejscu niż pierwsze”. Podnoszone zagrożenia dla obrotu stały się przyczyną przyjęcia uchwałą Zarządu z 22.2.2011 r. rekomendacji Rady Prawa Bankowego dotyczącej aspektów nowelizacji, która ukształtowała praktykę stosowania nowych przepisów. Spośród kluczowych zagadnień, rekomendacje obejmowały także zagadnienia związane z ujawnianiem roszczeń (pytanie 2). W szczególności znalazła się w nich rekomendacja, aby realizacja roszczenia wierzyciela hipotecznego o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne lub ustanowienie hipoteki następowała w drodze złożenia wniosku, uzasadniając, że skoro przepis art. 101⁹ KWU jednoznacznie nie stwierdza, że sąd działa w tej sprawie z urzędu, to założenie iż brak wniosku o wpis objęty roszczeniem może doprowadzić do wpisu innej hipoteki, pozbawiałoby znaczenia zdanie drugie art. 101⁹ KWU. Jakkolwiek pojawiają się różne inne niż ujawnienie roszczenia „rozwiązania” poradzenia sobie z zakazem wynikającym z art. 101⁸ KWU, to nie można oprzeć się wrażeniu, że znaczna ich część może być uznana za nieważne w świetle art. 58 § 1 KC, jako prowadzące do obejścia prawa, w kontekście przyjęcia, że przepis art. 101⁸ KWU powinien być wykładany a maiori ad minus. Nie ma wątpliwości, że ograniczenie wynikające z art. 101⁸ KWU wyklucza zarówno zastrzeżenia na gruncie prawa materialnego, jak i ma charakter dyspozycji na gruncie postępowania cywilnego. „Zdecydowanie odrzucić można więc pogląd, że ustawa nie zobowiązuje właściciela nieruchomości do nieskładania wniosku o wpisanie prawa do rozporządzania miejscem hipotecznym do księgi wieczystej, tym samym pozostawiając wierzycielom mechanizm pozwalający na unicestwienie tego prawa”¹. Wobec powyższego, mając wątpliwości co do skuteczności wprowadzanych umownie ograniczeń właściciela² – zawsze w praktyce obrotu równolegle stosowane jest zobowiązanie do przeniesienia hipoteki z jednoczesnym ujawnieniem roszczenia w księdze wieczystej. Dostrzegalny na pierwszy rzut oka związek tych przepisów spowodował nawet pojawienie się poglądu³, że art. 101⁹ KWU wprowadza wyjątek od zakazu przewidzianego w art. 101⁸ KWU. Pogląd ten uznany został jednak za błędny. Trafnie podnosi się bowiem, że przyznanie wierzycielowi hipotecznemu roszczenia o ustanowienie lub przeniesienie hipoteki, jest już rozporządzeniem miejscem hipotecznym przez właściciela i nie skutkuje jakimkolwiek zobowiązaniem się do nierozporządzania.