Abstrakt

Nie każda sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej VATU). Koniecznym jest także wykonanie jej przez podmiot występujący przy tej czynności w charakterze podatnika VAT. To z pozoru niebudzące kontrowersji stwierdzenie, w przypadku transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami, stało się przyczyną olbrzymiej liczby sporów między podatnikami a organami podatkowymi.
Kwestia występowania danego podmiotu w charakterze podatnika VAT przy zbywaniu nieruchomości była analizowana, w różnych konfiguracjach, w przynajmniej kilkuset orzeczeniach sądów administracyjnych¹. Z tego powodu kwestię powyższą należy uznać za jedną z najbardziej zapalnych w praktyce stosowania przepisów VAT w ogóle, a w obrocie nieruchomościami w szczególności. W tematyce definiowania podatnika VAT w obrocie nieruchomościami szczególne miejsce zajmuje problem związany ustalaniem dla potrzeb podatku VAT statusu podatkowego osób fizycznych, które nie prowadząc formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej, dokonują podziału nieruchomości i sprzedają powstałe w ten sposób działki budowlane z reguły z znaczącym zyskiem. Oczywiście problematyka definiowania podatnika VAT w obrocie nieruchomościami powoduje szereg innych problemów interpretacyjnych. Wskażmy przykładowo na trudności związane z odróżnieniem, w momencie sprzedaży, nieruchomości stanowiących majątek przedsiębiorstwa podatnika VAT (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) od nieruchomości stanowiących jego majątek prywatny (nie podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT), czy też problematykę nieruchomości częściowo wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej podatnika VAT, a częściowo na jego potrzeby osobiste. Samą ocenę charakteru czynności podejmowanych przez podatnika VAT komplikuje, dodatkowo fakt, iż dokonując transakcji dotyczących nieruchomości może on występować w wielu konfiguracjach, z których każda może w nieco inny sposób definiować jego działalność w charakterze podatnika VAT. Pomimo iż zdecydowana większość problemów interpretacyjnych dotyczy rozstrzygnięcia kwestii statusu podmiotu dokonującego zbycia nieruchomości lub zasad opodatkowania samej transakcji należy zwrócić uwagę, iż przynajmniej w teorii status podatnika VAT wiąże się przede wszystkim z uprawnieniem do dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości stanowiącej majątek podatnika VAT oraz podatku naliczonego od innych wydatków związanych z prowadzeniem działalności. Ta ostatnia uwaga nabiera znaczenia z uwagi na fakt, iż w przypadku zbycia nieruchomości przez podmiot nie występujący w charakterze podatnika VAT mamy do czynienia z obowiązkiem zapłaty, obciążającego jej nabywcę 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast zbycie nieruchomości przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT będzie wiązało się z koniecznością naliczenia 23% podatku VAT, który jednak dla nabywcy, również będącego podatnikiem VAT, będzie neutralny z uwagi na przysługujące mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Praktyka wskazuje, iż uzyskanie, nawet wbrew oczywistym elementom stanu faktycznego, statusu podatku VAT może być źródłem swego rodzaju optymalizacji podatkowej. Tendencję taką można zauważyć w kierowanych do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wnioskach o interpretacje prawa podatkowego, w których wnioskodawcy, korzystając z bardzo szerokiej interpretacji przepisów VAT tego organu w zakresie pojęcia podatnika, uzyskują potwierdzenie tego statusu również w przypadku sprzedaży nieruchomości ewidentnie stanowiących majątek prywatny. Stopień skomplikowania przedstawionej tematyki wymaga kilkuczęściowego opracowania. W tej części autor podejmie próbę ogólnego scharakteryzowania definicji podatnika VAT w obrocie nieruchomościami. W kolejnych częściach opracowania omówione zostaną poszczególne, zaledwie zasygnalizowane poniżej, szczegółowe kwestie związane z definiowaniem i funkcjonowaniem podatnika VAT w obrocie nieruchomościami.