Abstrakt

Ustawowa dyspozycja umieszczenia omawianej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenia do niego powołanej analizy wskazuje, że zarówno umieszczenie tej klauzuli w operacie, jak i dołączenie do niego powołanej analizy powinno wynikać z treści tego operatu, skoro po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia wykorzystanie tego operatu jest uwarunkowane wynikaniem z jego treści spełnienia warunków określonych w art. 156 ust. 4 GospNierU.
Operat szacunkowy, zgodnie z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990, ze zm.; dalej GospNierU), stanowi ustawowo określony dowód wartości nieruchomości, pomijając wyjątki określone w art. 174 ust. 3a pkt 5–8 GospNierU. Operatem nie jest zatem jakikolwiek dokument lub jakikolwiek dowód, lecz jedynie opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w formie normatywnie określonego operatu szacunkowego. Określanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego nie oznacza jednak zastrzeżenia do jego kompetencji ustalania także należności, dla których wyznacznikiem jest wartość nieruchomości. Ustalanie takich należności należy do właściwych organów, sądów i określonych podmiotów. Operat szacunkowy stanowi w tym przypadku niezbędny i zarazem istotny dowód dla wydania stosownego rozstrzygnięcia albo dokonania innej czynności, dla której określenie wartości nieruchomości ma znaczenie. Operat szacunkowy stanowi ustawowo określoną formę pisemnej opinii o wartości nieruchomości sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego, co wynika z art. 156 ust. 1 GospNierU. Stanowi tym samym normatywnie określony dowód wartości nieruchomości. Nie ma jednak cech dokumentu urzędowego. Stanowi materialny wynik pracy rzeczoznawcy majątkowego z wyceny nieruchomości, którego zasadnicze elementy metodologiczne i formalne określone zostały w GospNierU oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej WycenaNierR). Zawartość operatu szacunkowego również została normatywnie określona przede wszystkim w przepisach § 55–58 WycenaNierR. Z tego względu operat szacunkowy dokumentuje proces szacowania nieruchomości dla określonego celu wyceny wskazanego przez zleceniodawcę. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy nie może ponosić odpowiedzialności za wykorzystanie operatu szacunkowego bez jego zgody do innego celu wyceny niż cel, dla którego został sporządzony. Oznacza to, że operat szacunkowy może być wykorzystany do innego celu, niż cel, dla którego został sporządzony, o ile rzeczoznawca majątkowy wyrazi na to zgodę, która nie ma bynajmniej charakteru czysto formalnego, lecz musi być przez rzeczoznawcę majątkowego uzasadniona wykazaniem prawnej tożsamości dopuszczalności zastosowania tego samego podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości dla potrzeb celu sporządzonej wyceny i celu wykorzystania wyceny. Nie jest bowiem prawnie dopuszczalne posłużenie się operatem szacunkowym sporządzonym dla określonego celu wyceny do innego jeszcze celu wyceny, dla którego nie byłoby prawnie możliwe przyjęcie takiego samego sposobu szacowania, jaki przyjęto w sporządzonym operacie szacunkowym, bądź też przyjęty w sporządzonym operacie szacunkowym sposób szacowania nie byłby sposobem dla innego celu wyceny możliwym do zastosowania z wyboru rzeczoznawcy majątkowego, lecz z prawnego nakazu jego stosowania przy istnieniu okoliczności uzasadniających zastosowanie z wyboru rzeczoznawcy majątkowego innego sposobu szacowania. Wykorzystanie operatu szacunkowego dla innych celów, niż cel jego sporządzenia może również wynikać z nakazu ustawodawcy. Dla przykładu, z art. 4 ust. 13 ustawy z 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1314) wynika, że jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za powołane przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. W przedstawionym przykładzie uwidaczniają się zasadnicze cechy operatu szacunkowego – adekwatność wobec celu wyceny oraz jego aktualność. W stosunku do obu tych cech w omawianym przykładzie ustawodawca wprowadził wyjątek od zasady, skoro wykorzystanie operatu szacunkowego do innego celu możliwe jest jedynie za zgoda rzeczoznawcy majątkowego, to i aktualność operatu szacunkowego – co do zasady – w ujęciu normatywnym wynosi do 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia.