Abstrakt

Przedmiotem niniejszego opracowania jest wyjaśnienie, czy i jakie skutki powoduje zawarcie umowy quoad usum w zakresie obowiązków podatkowych współwłaścicieli nieruchomości.
Podział quoad usum to umowny bądź sądowy podział nieruchomości do korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z tym pierwszym, tj. jest umownym podziałem. Niemniej jednak w każdej z wymienionych konfiguracji polega on na określeniu sposobu korzystania z nieruchomości, przez wydzielenie współwłaścicielom części nieruchomości do ich wyłącznego użytku. W rezultacie, dokonanie podziału quoad usum nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 5.12.2012 r.,I ACa 590/12). Klasycznym przykładem umowy quoad usum jest umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez zastrzeżenie dla właścicieli poszczególnych lokali wyłączności korzystania z oznaczonych miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu, który pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Podział quoad usum może dotyczyć całej nieruchomości, jak również możliwe jest zawarcie umowy jedynie co do części nieruchomości. Podział może zostać ustalony na czas nieokreślony, ale także mieć charakter wyłącznie terminowy, zaś najpóźniejszym momentem, z którym podział ten traci moc jest oczywiście definitywne zniesienie współwłasności. Prawa i obowiązki wynikające z umowy określającej sposób korzystania przez współwłaścicieli ze wspólnej nieruchomości mają charakter majątkowy, są związane z udziałem w rzeczy i jako takie podlegają dziedziczeniu. Umowa współwłaścicieli dotycząca korzystania z nieruchomości może być zawarta w sposób dowolny, który dostatecznie ujawni ich wolę, a więc także w sposób dorozumiany sprowadzający się do akceptacji przyjętego sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym jeżeli współwłaściciele będę chcieli ujawnić prawa wynikające z dokonanego podziału quoad usum w księdze wieczystej w trybie art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, umowa będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego, bądź z podpisem notarialnie poświadczonym.