Abstrakt

W praktyce obrotu nieruchomościami nie należą do rzadkości sytuacje, w których podatnik VAT wznosi dla własnych potrzeb, a następnie wykorzystuje budynek lub budowle znajdujące się na gruncie nie będącym jego własnością. Z reguły wzniesienie tego typu obiektów związane jest ze stosunkiem prawnym przyjmującym postać umowy najmu, dzierżawy, czy też użyczenia. Choć zdarza się, iż do wzniesienia budynku czy budowli dojdzie bez zgody, a nawet wiedzy właściciela gruntu jak to ma miejsce w przypadku realizacji roszczenia opartego na przepisie art. 231 KC. Wspólną cechą wskazanych powyżej stanów faktycznych jest fakt, iż mają one co do zasady charakter czasowy. Wcześniej czy później upłynie termin obowiązywania umowy najmu czy dzierżawy. Również w sytuacjach gdy budynki lub budowle zostały wzniesione bez zgody właściciela gruntu powinno dojść do regulacji stanu prawnego tych nieruchomości bądź to poprzez nabycie prawa do gruntu, na którym został wzniesiony dany obiekt, bądź to poprzez jego wydanie właścicielowi gruntu i ewentualnie dokonanie rozliczenia nakładów na jego wybudowanie. Dodajmy ponadto, iż jeszcze przed dokonaniem ww. czynności dochodzi do transakcji, których przedmiotem jest przeniesienie na podmiot trzeci uprawnień przysługujących dzierżawcy (najemcy).
Praktyka obrotu nieruchomościami wskazuje, iż w omawianej grupie wymienić można następujące rodzaje transakcji:

1) zbycie gruntu na rzecz dzierżawcy (najemcy), który z własnych środków wybudował na tym gruncie budynek lub budowlę; 2) przeniesienie własności gruntu na którym znajdują się fragmenty budynku lub budowli położonych na sąsiedniej nieruchomości, w tym również w związku z realizacją roszczenia wskazanego w art. 151 KC¹ dotyczącego przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, oraz roszczenia wskazanego w art. 231 KC dotyczącego budynku lub budowli wzniesionych na cudzym gruncie², 3) w których dzierżawca (najemca) w związku z zakończeniem umowy dzierżawy (najmu) przekazuje właścicielowi gruntu budynek lub budowlę oraz strony dokonują rozliczenia przysługujących dzierżawcy (najemcy) nakładów związanych z wzniesieniem ww. obiektów, 4) zbycia gruntu na rzecz osoby trzeciej na którym dzierżawca (najemca) wybudował budynek lub budowlę, 5) przeniesienia na podmiot trzeci nakładów na wybudowanie znajdujących się na cudzym gruncie budynków lub budowli wraz z prawem do korzystania z ww. obiektów.