Abstrakt

Od połowy marca 2020 r. w związku z epidemią wirusa SARS-CoV-2 zostały wprowadzone w Polsce liczne ograniczenia dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej, jak również przemieszczania się. Negatywne skutki tej sytuacji odczuwają wszyscy przedsiębiorcy oraz cała branża nieruchomościowa, w tym wynajmujący oraz najemcy. Największe ograniczenia zostały wprowadzone w centrach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², w których działalność gospodarczą w okresie zakazów mogą prowadzić jedynie niektóre podmioty, np. sklepy spożywcze, drogerie, apteki czy pralnie. Zakazano także działalności restauracji i barów (z wyjątkiem przygotowywania posiłków na wynos i w dostawie), kin, teatrów, zakładów kosmetycznych i fryzjerskich, siłowni czy klubów nocnych, bez względu na miejsce prowadzenia działalności. Część podmiotów dobrowolnie zaniechała prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, pomimo że nie była do tego zobowiązana. Powyższe ograniczenia wpłynęły również na wykonywanie innych umów najmu – na najem powierzchni biurowej, magazynowej, a nawet mieszkalnej czy na najem krótkoterminowy. Wynajmujący muszą zmierzyć się z żądaniami obniżenia czynszu zgłaszanymi przez najemców, których płynność finansowa została zachwiana, wykonywaniem przez nich prawa do odstąpienia od umowy lub też próbą wypowiedzenia umowy. Równocześnie zostały podjęte ustawowe próby rozwiązania ciężkiej sytuacji przedsiębiorców w obliczu epidemii i ograniczeń z nią związanych, w tym w zakresie uregulowania stosunku najmu, wprowadzone ustawą z 31.3.2020 r., o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 568 ze zm.; dalej TarAntyKryzysU). Niestety przepisy tej ustawy zostały sformułowane w sposób nieprecyzyjny i budzą szereg wątpliwości natury prawnej i praktycznej.
Niniejszy artykuł został poświęcony relacjom stron stosunku najmu w poszczególnych rodzajach umów w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii, jak również w okresie bezpośrednio następującym po ustaniu tych stanów. W szczególności chcemy się zmierzyć z najczęstszymi praktycznymi problemami, z którymi borykają się wynajmujący oraz najemcy. Nasze rozważania ograniczymy tylko do powierzchni najmu, które jeszcze przed pandemią zostały przekazane najemcy. Niniejszy artykuł został napisany w oparciu o stan prawny obowiązujący na dzień 3.5.2020 r.