Abstrakt
Celem artykułu jest zwrócenie uwagi na badanie due diligence majątku, jako jednego z kluczowych narzędzi do identyfikacji, analizy, oceny i kontroli ryzyka, a więc do jego ograniczania (mitygacji) m.in. zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, czy też identyfikacji ryzyk związanych z inwestycją w nieruchomość, jako każdorazowy obowiązek wierzyciela. W przekonaniu wielu uczestników rynku nieruchomości niejednoznacznie jest ustalona granica pomiędzy obszarem due diligence (D-D) a wyceną nieruchomości. Problem również leży w tym, że niektóre instytucje, firmy oraz klienci mają przekonanie, że wyceny są niemalże równoważne z D-D.
Autorzy artykułu chcą rozwiać te wątpliwości, wskazując, iż obecnie obowiązujące regulacje prawne dosyć jasno wskazują na odróżnienie dokumentu wyceny nieruchomości od szacowania ryzyka kredytowego (dla wierzycieli), do którego służy m.in. D-D.
W obecnym stanie prawnym przepisy szczegółowe rzeczoznawców majątkowych regulujące sporządzenie operatów szacunkowych nieruchomości (wycen) dla zabezpieczenia wierzytelności zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 1.9.2017 r. w sprawie standardu rzeczoznawców majątkowych nr 1 dotyczącym wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności (Dz.U. z 2017 r., poz. 59). Punkt 4.4. tego Standardu wskazuje na jednoznaczne rozróżnienie wyceny od szerokiego badania D-D majątku:
| Określanie wartości należy odróżnić od szacowania ryzyka kredytowego. Szczegółowa interpretacja i analiza ryzyka, związanego z przedmiotem zabezpieczenia, o którym mowa w pkt 4.3., może być dla rzeczoznawcy majątkowego dodatkową czynnością lub przedmiotem odrębnego opracowania, niestanowiącego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy może, na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, w miarę posiadanych kompetencji, w ramach dodatkowej usługi, wykonać analizę wrażliwości, która pozwoli na pełniejszą ocenę ryzyka przyjęcia konkretnej nieruchomości, jako zabezpieczenia wierzytelności. Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających na tę wartość. Ostateczna ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do wierzyciela. |
Zatem bez wątpienia, ostateczna ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy każdorazowo do wierzyciela, czyli m.in. do banku w przypadku udzielenia kredytu, na cel planowanej inwestycji w nieruchomość, czy też zabezpieczenia kredytu na istniejącej nieruchomości/majątku. Do tego uwzględnić należy przepisy ogólne regulujące sporządzenie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności, tj.:
1) ustawę z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. 2020 poz. 65 ze zm.; dalej GospNierU), 2) rozporządzenie Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2019), 3) ustawę z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2187 ze zm.; dalej PrBankU), 4) rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z 26.6.2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012, 5) Przepisy stricte skierowane do wierzycieli (instytucji finansowych),
W kontekście sporządzenia wyceny przez rzeczoznawców majątkowych, dla zabezpieczenia wierzytelności (kredytu), kluczową rolę ogrywają wierzyciele, a więc w dużej mierze kredytujące banki. Takie instytucje finansowe zobowiązane są bowiem dokładać wszelkiej staranności w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa powierzonych im środków pieniężnych (art. 49 ust. 3 PrBankU). Bezpieczeństwo tych środków jest wprost uzależnione od bezpiecznych kredytów udzielanych przez bank (tzn. takich kredytów, których ocena ryzyka kredytowego jest zbieżna z rzeczywistością oraz wskazuje na ich prawidłowe obsługiwanie). Banki, aby to zapewnić, mają obowiązek realizować podstawowy zakres wynikający z art. 70 ust. 1 PrBankU, a więc kompleksowo ocenić zdolność kredytową kredytobiorcy, w tym zidentyfikować i oszacować ryzyko kredytowe, które uwzględnia ryzyko związane z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Pomocne w sporządzeniu tego rodzaju kompleksowej oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy przez banki, obejmującej m.in. ocenę ryzyka oszacowanej wartości zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości są modele scoringowe lub zaawansowane modele ratingowe. W opinii autorów modele te powinny uwzględniać, wyniki z badań D-D zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości (majątku), w większości uzasadnionych przypadkach. W świetle PrBankU, za zarządzanie ryzykiem odpowiada tylko i wyłącznie bank i nie podlega ono outsorcing’owi. Tak więc analiza D-D majątku pozostaje do realizacji przez bank jeszcze przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu.