Abstrakt

Określenie przez właścicieli lokali sposobu zarządu we wspólnotach mieszkaniowych może polegać na powierzeniu sprawowania zarządu bezpośrednio właścicielom lokali, zarządcy bądź ustanowionemu organowi – zarządowi wspólnoty. Zgodnie z regulacjami ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; dalej WłLokU), konkretnie zapisami art. 18 ust. 1 sposób zarząd nieruchomością wspólną, w tym powierzenie tegoż zarządu osobie fizycznej albo prawnej może nastąpić w dwójnasób – albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo później w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Najczęściej umowny sposób zarządu wprowadzony zostaje już w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu. Generalnie, choć określenie sposobu zarządu nie jest obligatoryjne, w sposób oczywisty członkowie wspólnoty mogą korzystać z tej możliwości celem wyeliminowania ustawowego sposobu zarządu nieruchomością.
Raz ustalony sposób zarządu można nieograniczoną liczbę razy zmienić, stosownie do potrzeb czy zapatrywań członków wspólnoty mieszkaniowej. Ustawodawca trybowi, w jakim owa zmiana ma nastąpić, poświęcił art. 18 ust. ust. 2a WłLokU, stanowiąc iż zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza i dodając, iż uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Ta forma zmiany sposobu zarządu jest niezależna od tego, czy zarząd określono już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali czy też uczyniono to dopiero później w kolejnej umowie. Z treści samego przepisu wynika, że taka forma uchwały jest wymagana tylko wówczas gdy dochodzi do zmiany sposobu zarządu, nie jest natomiast konieczna w przypadku zmiany podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną tj. zmiany osoby zarządcy. Jak jednakże wyjaśnił Sąd Najwyższy w swojej uchwale z 21.1.2009 r. (III CZP 129/08) choć zmiana osoby zarządcy nie jest określeniem sposobu zarządu to biorąc jednak pod uwagę, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, iż wymaga to podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a WłLokU.