Nieruchomości
nr 12/2020
Projekt ustawy zmieniającej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, cz. I
DOI: 10.32027/NIER.20.12.2
Autorka jest radcą prawnym we Wrocławiu, LexCertus Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Żelazna,
[email protected]Abstrakt
W bieżącym wydaniu „Nieruchomości C.H. Beck” omówiony zostanie – aktualnie procedowany – projekt zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, przygotowany we wrześniu br. przez byłe Ministerstwo Rozwoju (obecnie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii).
Założenia i cel projektowanych zmian
Jak wskazano, to w uzasadnieniu zmian ustawowych, aktualnie obowiązujące przepisy ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.; dalej GospNierU) choć regulują zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, to jedynie w odniesieniu do tych nieruchomości, którymi gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej oraz minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. GospNierU – o ile przepis szczególny nie odsyła do jej stosowania – nie określają zasad gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa znajdującymi się w „innych” zasobach i którymi gospodarują inne organy, czy też powołane do tego podmioty (agencje). Powyższe wynika zaś z faktu, iż liczne przepisy dotyczące nieruchomości Skarbu Państwa o szczególnym charakterze lub określające odrębny tryb gospodarowania tymi nieruchomościami, zawarte zostały w odrębnych aktach prawnych.Zdaniem projektodawców, konieczne stało się wobec tego usprawnienie mechanizmów gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, mając przy tym na uwadze w szczególności zapewnienie prawidłowej gospodarki, zachowanie szczególnej staranności oraz wzmocnienie nadzoru nad czynnościami z zakresu gospodarki tymi nieruchomościami. Stąd też, z jednej strony zaproponowane nowe regulacje stanowią odpowiedź na zgłaszane przez wojewodów (sprawujących nadzór nad starostami wykonującymi zadania w zakresie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa) postulaty dotyczące wprowadzenia instrumentów prawnych, umożliwiających im sprawne i rzetelne wykonywanie kontroli nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa przez starostów. Z drugiej zaś strony – projektowane zmiany mają na celu zracjonalizowanie zasad gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa oraz rozwiązanie problemów, które pojawiły się w obszarze gospodarowania tym mieniem od czasu reformy zarządzania mieniem państwowym z grudnia 2016 r. Projekt zakłada wobec tego powrót do niektórych rozwiązań prawnych obowiązujących jeszcze przed wdrożeniem powyższej reformy, takich jak sporządzanie na szczeblu lokalnym przez starostów planów wykorzystania zasobu, zatwierdzanych następnie przez wojewodów. Mechanizm ten miał przy tym swoje praktyczne zastosowanie, zaś wynikał z faktu, że starostowie i nadzorujący te zadanie wojewodowie posiadali najpełniejszą wiedzę o stanie zasobu Skarbu Państwa na obszarze poszczególnych powiatów. Powrót do powyższego rozwiązania wpłynąć ma z kolei na wzmocnienie ochrony interesów Skarbu Państwa w obszarze gospodarowania nieruchomościami. Projektowane zmiany przewidują również uchylenie tych regulacji prawnych, które nakładały na ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa obowiązek sporządzenia dokumentu pt. „Polityka Gospodarowania Nieruchomościami Skarbu Państwa”. Zdaniem bowiem autorów zmian ustawowych, polityka rządu w obszarze gospodarki nieruchomościami jest realizowana poprzez podejmowane z inicjatywy ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa konkretne działania legislacyjne, a więc bez potrzeby przyjmowania odrębnego dokumentu rządowego. Opracowanie wyznaczające na szczeblu centralnym kierunki gospodarowania nieruchomościami nie tylko nie jest aktualnie celowe, lecz dostrzega się również brak możliwości szczegółowego ujęcia w jego konstrukcji specyficznych dla danego regionu, warunków. Jednocześnie podkreślono, że wdrażanie centralnie formułowanych rozwiązań na poziomie regionalnym i lokalnym może ograniczać potencjał uwarunkowań miejscowych, stymulujących proces efektywnego gospodarowania mieniem Skarbu Państwa, a co za tym idzie doprowadzić także do wypaczenia zasad racjonalnej gospodarki nieruchomościami. Mając wszystkie powyższe okoliczności na uwadze – w ocenie projektodawców – brak jest zatem obecnie jakichkolwiek racjonalnych argumentów przemawiających za tworzeniem (na poziomie centralnym) dokumentu, który miałby zawierać wytyczne dotyczące gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa dla organów gospodarujących tymi nieruchomościami z kolei na szczeblu regionalnym.Projektodawcy dostrzegli przy tym także potrzebę uzupełnienia bądź wzmocnienia istniejących aktualnie rozwiązań w zakresie nadzoru nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa przez starostów i wojewodów. Zdaniem autorów zmian ustawowych, obowiązujące obecnie rozwiązania ustawowe są niewystarczające dla celów umożliwienia wojewodom sprawnego i rzetelnego sprawowania kontroli nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa przez starostów. Aktualnie, wojewodowie nie dysponują bowiem instrumentami prawnymi pozwalającymi na weryfikację czynności dokonywanych przez starostów w ramach gospodarowania zasobem – tak pod względem racjonalności, jak też zgodności podejmowanych działań z zasadami prawidłowej gospodarki. Ograniczeniem dla wojewodów jest również brak bezpośredniego dostępu do danych o nieruchomościach, którymi gospodarują i które ewidencjonują starostowie. Brak wiedzy o zasobie w sytuacjach braku współpracy ze strony starosty w wielu przypadkach wyklucza zaś możliwość podejmowania przez wojewodę jakichkolwiek działań mających na celu ochronę majątku i realizację interesów Skarbu Państwa. Projektowane przepisy mają na celu również usprawnienie gospodarowania nieruchomościami publicznymi, poprzez m.in. uelastycznienie związanych z tym procedur. W ocenie legislatorów, uproszczenia wymaga chociażby procedura wyrażania zgody na wydzierżawienie, wynajęcie lub użyczenie nieruchomości wchodzącej w skład zasobu publicznego. Za zasadne przyjęto wobec tego odstąpienie od zasady, zgodnie z którą starostowie wraz z wnioskiem o wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, zobowiązani byliby do przedstawienia wojewodzie aktualnych operatów szacunkowych. Powyższy wymóg wiąże się bowiem z koniecznością dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, przez co wydatkowane są środki z budżetu przyznanego na realizację zadań zleconych, co z kolei nie znajduje uzasadnienia dla planowanej czynności prawnej wymagającej jedynie oceny wysokości proponowanego czynszu. Projekt zakłada również zmianę regulacji określających zasady postępowania w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem darowizny dokonanej przez Skarb Państwa na określone cele publiczne, w sytuacji gdy cel ten nie jest lub nie może zostać zrealizowany z przyczyn obiektywnych lub niezależnych od działań obdarowanego.
