Abstrakt

Obrót ziemią rolną oraz udziałami i akcjami w spółkach będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych podlega w Polsce daleko idącym ograniczeniom przewidzianym w ustawie z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1362 ze zm.; dalej UstrRolU). Co do zasady nabywcą ziemi rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny¹, z zastrzeżeniem, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych. Ustawa podlegała wielu zmianom w ostatnich latach, spośród których największe znaczenie mają gruntowna nowelizacja z kwietnia 2016 r., wprowadzająca między innymi ograniczenie kręgu podmiotów uprawnionych do nabywania ziemi rolnej oraz istotna liberalizacja tych ograniczeń, która weszła w życie w czerwcu 2019 r.
W związku ze sporymi wątpliwościami w wykładni przedmiotowych przepisów w dniu 27.2.2020 r. zostało przyjęte przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Krajową Radę Notarialną wspólne Stanowisko w sprawie stosowania w praktyce przepisów UstrRolU. Należy oczywiście pamiętać, że Stanowisko nie jest obowiązującym prawem. Kreuje zasady interpretacji prawa przyjęte przez podmioty, które je wypracowały. W ewentualnym procesie sądowym, np. o stwierdzenie nieważności czynności prawnej nabycia nieruchomości rolnej, sąd cywilny samodzielnie dokona interpretacji UstrRolU, przy czym może, ale nie musi potwierdzić trafności Stanowiska. W praktyce jednak należy liczyć się z tym, że notariusze będą przestrzegać reguł zawartych w Stanowisku i mogą odmówić sporządzenia umowy, która byłaby sprzeczna z zasadami w nim wyrażonymi. Osobie, która nie zgadza się z notariuszem (i pośrednio też Stanowiskiem), pozostaje złożenie zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej do sądu, który rozstrzygnie ewentualny spór. Warto przy tym zauważyć, że jak każde przepisy przewidujące wyjątki od zasady swobody działalności gospodarczej oraz ograniczające prawo własności, a takimi są przepisy Ustawy, nie mogą być one interpretowane w sposób rozszerzający. W tym kontekście trzeba też pamiętać o przepisach Konstytucji. Zgodnie z art. 22 ustawy zasadniczej ograniczenie wolności działalności gospodarczej jest dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publiczny natomiast art. 64 ust. 3 Konstytucji stanowi, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W niniejszym artykule przedstawiamy wybrane regulacje prawne związane z ograniczeniem obrotu nieruchomościami rolnymi, w szczególności dotyczące kwestii związanych z problemami prawnymi, jakie powstają w związku z UstrRolU przy planowaniu i realizacji inwestycji nierolniczych. Artykuł nie obejmuje natomiast wielu kwestii związanych z obrotem udziałami i akcjami² w spółkach posiadających nieruchomości rolne, ani kwestii przekształceń korporacyjnych (łączenia i podziału spółek).