Abstrakt

Współwłasność to stan, który jak inne stany „współ-” lub „spół-” budzi szereg emocji i najczęściej wiąże się z komplikacjami. Nie lubimy się dzielić, zarówno władzą czy decyzjami, jak i prawami oraz posiadaniem rzeczy. We wszelkich spółkach, spółdzielniach, wspólnotach, stowarzyszeniach wśród ich członków, wspólników czy współuprawnionych trudno o zgodę, jednomyślność, realizowanie tych samych założeń i dążenie do tych samych celów. Współwłasność to dodatkowo szczególny stan, gdyż oparty jest na najpełniejszym, najszerszym, pierwotnym prawie własności. A własność z kolei kojarzy się nam z wolnością, z takim stosunkiem do rzeczy, który ma nas dowartościowywać i dawać poczucie swobody.
Ustawodawca zdefiniował własność jako prawo, na podstawie którego właściciel ma uprawnienia w trzech sferach: posiadania rzeczy, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą. W każdej z tych sfer właściciel chce czuć się jedynym odbiorcą korzyści, a przede wszystkim decydentem. Już z samych ustawowych regulacji prawa własności (art. 140 KC) wynika, że zbyt dużej swobody właściciel jednak nie ma – ograniczony jest bowiem przepisami ustaw, zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego mu prawa. Na dodatek owe ograniczenia zmieniają się, dostosowując zakres własności do warunków gospodarczych, politycznych i społecznych. W przypadku nieruchomości dochodzą dodatkowo emocje związane z funkcjami, jakie one pełnią, a mianowicie zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, pobieraniem naturalnych pożytków (takich jak płody rolne), czerpaniem korzyści (np. z najmu, dzierżawy) itp. Biorąc jednak pod uwagę, że owe ograniczenia prawa własności są na ogół równe dla wszystkich, właściciele – w bólach – ale zwykle godzą się na nie. Prawdziwe problemy zaczynają się w sytuacji, gdy właściciele muszą dzielić się prawami, władzą i posiadaniem w sytuacji, gdy wiąże ich współwłasność. Trudność stosunku współwłasności wynika przede wszystkim z faktu, że kilku osobom przysługuje to samo prawo – własność, i w związku z tym każda decyzja, zarówno w ramach posiadania, korzystania, jak i w procesie kontraktowania wymaga przeprowadzenia właściwej procedury związanej z uzyskaniem decyzji – oświadczeń woli współwłaścicieli. Stan współwłasności komplikuje dodatkowo fakt, że współwłasność może być różnie uregulowana. Reguły nią rządzące mogą wynikać z ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2018 poz. 1025 ze zm.) lub ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. 2018 poz. 716 ze zm.), bądź też z umowy zawartej między współwłaścicielami. Wartą zauważenia jest też sytuacja zarządu sądowego, o którym szerzej poniżej.