Abstrakt

Przepis art. 68 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej GospNierU) upoważnia właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (w praktyce najczęściej burmistrza lub prezydenta miasta) do udzielenia nabywcom komunalnych lokali mieszkalnych stosownej bonifikaty (upustu cenowego) na zasadach określonych w uchwale rady. Przyznawane bonifikaty zazwyczaj sięgają nawet kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości, stanowią zatem „znaczny przywilej finansowy i pomoc ze środków publicznych” (uchwała SN [7] z 11.4.2008 r., III CZP 130/07, Legalis nr 97386), choć uzasadniony realizacją konstytucyjnego obowiązku dążenia organów władzy publicznej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli (uchwała SN z 30.3.2012 r., III CZP 4/12, Legalis nr 447436) (por. art. 75 Konstytucji RP). Dzięki obniżce ceny dotychczasowy najemca komunalnego lokalu mieszkalnego może go bowiem nabyć na własność i poprzez uzyskanie najsilniejszego tytułu prawnego do władania rzeczą, stworzyć w nim własne centrum życiowe.
Ustawodawca chcąc przeciwdziałać wykorzystywaniu bonifikaty (środków publicznych) niezgodnie z celem, dla którego została udzielona, wprowadził w art. 68 ust. 2 GospNierU zasadę, zgodnie z którą nabywca lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do zwrotu zwaloryzowanego upustu cenowego, jeżeli sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od dnia wykupu (lub też wykorzystał go na cele niemieszkalne, np. przekształcił na lokal użytkowy). Od wspomnianej zasady wprowadzono jednak szereg wyjątków (por. art. 68 ust. 2a GospNierU) stwarzających w praktyce liczne wątpliwości interpretacyjne, o czym świadczy bogate orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. W niniejszym artykule skupię się wyłącznie na sytuacjach nietypowych, które choć rzadko, to jednak występują w praktyce obrotu wtórnego mieszkaniami wykupionymi z bonifikatą, w szczególności w większych gminach sprzedających każdego roku nawet kilkaset lokali mieszkalnych.