Abstrakt

Celem publikacji jest wskazanie możliwości uwzględniania przedsięwzięć termomodernizacyjnych jako czynnika istotnie wpływającego na wartość nieruchomości podczas procesu jej wyceny. Istotne wydaje się zatem przedstawienie zalet związanych z ulepszeniami termomodernizacyjnymi mającymi wpływ nie tylko na poprawę efektywności ekonomicznej, ale też na cenę nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego w porównaniu do nieruchomości podobnych, różniących się tylko aspektem przeprowadzenia termomodernizacji.
Oszczędność energii to potrzeba i konieczność współczesnego świata. Gospodarka na całym świecie przeżywa kryzys gospodarczy i energetyczny. Takie kryzysy, oprócz niewątpliwych strat, wyzwalają także konieczność poszukiwania niekonwencjonalnych i często nieznanych metod walki z ich skutkami. W przypadku energii problemem okazuje się mała przewidywalność wahań cen paliw, z których się ją produkuje oraz zanieczyszczenie środowiska, które towarzyszy tejże produkcji. Stale rosnący poziom konsumpcji i wzrost oczekiwań odbiorców, co do jakości i cen energii, wymusza stosowanie oszczędnych energetycznie technik i technologii, a także metodyczne i świadome oszczędzanie energii na każdym etapie jej użytkowania. Wzrost cen energii wpływa na świadomość oraz zwiększa zainteresowanie społeczeństwa problemem dotyczącym racjonalnego gospodarowania energią potrzebną do ogrzania budynków. Tym samym stanowi zachętę dla użytkowników do przedsięwzięć energooszczędnych, co owocuje znacznym ograniczeniem zapotrzebowania na energię, a także spadkiem kosztów związanych z eksploatacją budynków. Działania powodujące poprawę jakości energetycznej budynków, przyczyniają się również do ochrony środowiska naturalnego, które jest zanieczyszczane w głównej mierze przez globalną emisję gazów cieplarnianych. W dzisiejszych czasach coraz częściej zwraca się uwagę nie tylko na wygląd budynku, ale także na jego stan techniczny oraz wpływ na środowisko. Wprowadzane coraz to nowe wymagania i normy sprawiają, iż istniejące budynki często nie spełniają narzucanych im standardów energetycznych. Również rosnące ceny paliw wpływają na fakt, że opłaty za ciepło są coraz wyższe, a inwestorzy zaczynają szukać sposobów ich ograniczania. Z tego względu zaczęto wprowadzać oszczędności energii zużywanej na ogrzewanie obiektów w sektorze komunalno-bytowym. Ochrona cieplna stała się pojęciem silnie przestrzeganym już na etapie projektowania nowych budynków. Spełnienie jej wymagań możliwe jest dzięki rozwiązaniom technicznym pozwalającym na oszczędność energii, jak i użytym materiałom o niskich współczynnikach przenikania ciepła, które zapewniają większą ochronę termiczną. W przypadku budynków już istniejących zaczęto przeprowadzać termomodernizacje, których zasadniczym celem jest zmniejszenie zapotrzebowania na ciepło, a tym samym poprawa ich komfortu cieplnego. Zabiegi z tym związane, takie jak ocieplanie ścian, ocieplenie stropodachów, wymiana okien, modernizacja wentylacji czy systemu ogrzewania są coraz to bardziej powszechne, a ich zastosowanie pozwala zaoszczędzić spore ilości energii potrzebnej do ogrzania budynku. W celu przeprowadzenia jakichkolwiek przedsięwzięć wskazana jest analiza techniczno-energetyczna budynku pozwalająca stwierdzić, jakie elementy wymagają modernizacji. W przypadku zastosowanych materiałów bardzo ważnym czynnikiem jest współczynnik przenikania ciepła, który świadczy o właściwościach cieplnych danego materiału. Służy on do wyliczenia współczynnika strat ciepła przez poszczególne elementy obiektu, co z kolei pozwala na wytypowanie słabych punktów rozpatrywanej bryły. Analiza energetyczna tych miejsc pozwala stwierdzić w jakim stopniu wpływają one na zwiększenie zużycia energii do ogrzewanie budynku. Aspekt ten, z punktu widzenia termomodernizacji, jest jednym z najważniejszych. Wnikliwa analiza energetyczna ułatwia prawidłowe określenie zakresu prac termomodernizacyjnych. Najsłabsze pod względem energetycznym elementy, generujące największe straty, powinny być ulepszone w pierwszej kolejności. Z efektywnością energetyczną bardzo silnie skorelowana jest kwestia ekonomiczna, na którą inwestor zwraca największą uwagę. Istnieje wiele metod pozwalających oszacować opłacalność danej inwestycji, tym samym skłaniając inwestora do jej przeprowadzenia. Służą one wytypowaniu kombinacji przedsięwzięć, które pozwolą na szybki czas zwrotu poniesionych nakładów, przy jak najlepszych efektach energetycznych możliwych do uzyskania. Najbardziej znany jest współczynnik prostego czasu zwrotu, który wyrażony w latach pozwala, w sposób bardzo przybliżony, określić po jakim czasie poniesione nakłady zrównają się z sumą uzyskanych oszczędności, jakie otrzymamy dzięki przeprowadzonej termomodernizacji. Efektywność energetyczna i ekonomiczna to dwa istotne aspekty, które powinny być rozpatrywane przed przystąpieniem do jakichkolwiek zabiegów termomodernizacyjnych. Powiązanie tych dwóch czynników, czyli jak największe zmniejszenie zapotrzebowania na ciepło przy jak najszybszym czasie zwrotu poniesionych nakładów, pozwoli na uzyskanie pełnej opłacalności termomodernizacji z punktu widzenia inwestora. W polskich zasobach mieszkaniowych przeważają budynki wielorodzinne zbudowane jeszcze w ubiegłym stuleciu, które charakteryzują się bardzo niską izolacyjnością cieplną, a co za tym idzie, mają bardzo wysoki wskaźnik zapotrzebowania na ciepło do ogrzewania. Takie budynki, ze względu na swój stan techniczny oraz wysokie koszty utrzymania, wymagają natychmiastowej termomodernizacji. Budynki, które zostały poddane procesom modernizacyjnym, wykazują znacznie niższe zużycie energii pierwotnej, a tym samym mniejsze zapotrzebowanie na ciepło. Analizując rynek nieruchomości można zauważyć, iż obiekty, które zostały poddane termomodernizacji, osiągają znacznie wyższe ceny w porównaniu do obiektów o podobnych cechach, ale znacznie gorszym stanie technicznym. Z uwagi na ten fakt, można postawić tezę, że przedsięwzięcia termomodernizacyjne istotnie wpływają nie tylko na decyzje o zakupie nieruchomości, ale też na ich ceny transakcyjne, co niewątpliwie ma ścisły związek z wartością nieruchomości.