Abstrakt

Ustawą z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309) ustawodawca dokonał zmian w przepisach ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.; dalej GospNierU) oraz w ustawie z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.; dalej PrBud). Przedmiotowe zmiany w sposób istotny zmieniają sytuację prawną użytkowników wieczystych w zakresie uprawnienia do dokonania zmiany przeznaczenia nieruchomości (celu użytkowania wieczystego nieruchomości).
Zgodnie z art. 239 KC oraz art. 29 GospNierU zarówno umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste, jak i decyzja administracyjna potwierdzająca powstanie użytkowania wieczystego, powinna określać dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości, zgodny z celem użytkowania wieczystego. Na podstawie dotychczas obowiązujących regulacji prawnych użytkownik wieczysty nie mógł bez zgody właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego określonego pierwotnie w umowie lub decyzji administracyjnej. Użytkownik wieczysty mógł wnioskować o taką zmianę, ale nie miał prawnej możliwości wyegzekwowania zmiany celu, jeżeli właściciel się na to nie chciał zgodzić. Przepisy nie zakreślały też terminów, których właściciel powinien był przestrzegać przy rozpoznawaniu takiego wniosku co powodowało, że procedury te trwały latami. Właściciel nieruchomości swobodnie ustalał też opłaty pobierane w razie pozytywnego rozpoznania wniosku, nierzadko ustalając je na bardzo wysokim poziomie. Jednocześnie akty ustanawiające użytkowanie wieczyste, w szczególności decyzje administracyjne wydawane w latach 90. ubiegłego stulecia, były często nieprecyzyjne, jeżeli chodzi o określenie sposobu korzystania z gruntu. Zawierały klauzule nakazujące korzystanie z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, bez sprecyzowania, czy chodzi o przeznaczenie nieruchomości z chwili wydania decyzji, czy też przeznaczenie wynikające każdocześnie z aktualnie obowiązujących przepisów planistycznych. Nakazywały utrzymywanie budynków istniejących na gruncie w należytym stanie, ale nie określały, czy chodzi o budynki istniejące na gruncie w chwili wydania decyzji, czy też budynki zbudowane później przez użytkownika wieczystego zgodnie z przepisami prawa. Na tym tle dochodziło do wielu wątpliwości prawnych. Nierzadko spotykało się również sytuacje, w których nieruchomość była trwale wykorzystywana na cele sprzeczne z określonym dla niej sposobem korzystania z gruntu, a właściciel nie podejmował żadnych działań w zakresie doprowadzenia do zgodności pomiędzy stanem faktycznym, a stanem prawnym wynikającym z aktu potwierdzającego powstanie użytkowania wieczystego. Wskazana wyżej nowelizacja przyznaje użytkownikom wieczystym swoiste roszczenie o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości. Co do zasady nie przewiduje też konieczności ponoszenia za to opłat za wyjątkiem przypadku, gdy zmiana celu spowoduje zmianę stawki procentowej opłaty rocznej, o czym piszemy poniżej. Nietrudno zauważyć, że nowe przepisy skutkują już z chwilą ich wprowadzenia znacznym zwiększeniem wartości prawa użytkowania wieczystego, w sytuacji gdy cel użytkowania wieczystego jest ograniczony, a przepisy planistyczne pozwalają na realizację na nieruchomości innych przedsięwzięć bardziej dochodowych niż określone w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Na ich podstawie użytkownik wieczysty uzyskał bowiem narzędzie pozwalające mu na doprowadzenie do zmiany celu i ustalenia nowego sposobu korzystania z nieruchomości, również w przypadku gdy na taką zmianę nie wyraża zgody właściciel nieruchomości. Nowe przepisy, chociaż bardzo korzystne dla użytkowników wieczystych budzą jednak pewne wątpliwości interpretacyjne. W niniejszym artykule omawiamy zmiany prawa i wskazujemy na nasze wątpliwości w tym zakresie.