Abstrakt

Powszechne w obrocie gospodarczym umowy dzierżawy nieruchomości poddane są w dużym zakresie regulacji przepisów ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1145), w szczególności zawartych w Księdze III, Tytule XVII „Najem i dzierżawa”. Oczywiście zgodnie z zasadą swobody kontraktowania (art. 353¹ KC), strony takiego stosunku prawnego mogą wprowadzić modyfikacje do regulacji kodeksowej. Niemniej jednak zmiany nie mogą dotyczyć przepisów, które z woli ustawodawcy stanowią przepisy bezwzględnie obowiązujące (ius cogens). O ile w odniesieniu do niektórych przepisów ustawodawca wyraźnie swoją wolę w tym zakresie wskazuje (np. w art. 473 § 2 KC), o tyle inne przepisy budzą niejednokrotnie poważne wątpliwości w obrębie doktryny prawniczej.
Przykładem takiego przepisu jest art. 700 KC, zgodnie z którym „Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”. Przepis ten ma w założeniu wyrównywać ekwiwalentność świadczeń stron umowy dzierżawy, w przypadku w którym przedmiot dzierżawy, z przyczyn niezależnych od dzierżawcy, zaczyna przynosić niższy przychód, niż zwykle oczekiwany. Przepis ten został wprowadzony w obecnym brzmieniu już w pierwotnej wersji KC z 1964 r. Co istotne, przez ponad pół wieku obowiązywania nie był nowelizowany. Oczywiście jego sens społeczno-gospodarczy w momencie wprowadzania przepisu musiał być inny niż obecnie, co wynikało z kontekstu ustrojowego Polski. Jak wskazuje H. Ciepła, „Zostały one wprowadzone z myślą o zwiększeniu ochrony interesów dzierżawców, którzy w ówczesnych warunkach ustrojowych dzierżawili z reguły niewielkie obiekty, a środki na opłacenie czynszu czerpali głównie z pracy własnej lub członków rodziny”¹. Słusznie podkreśla dalej, że „Obecne przeobrażenia warunków ustrojowych, zwłaszcza zaś związane z nimi zmiany stosunków własnościowych oraz gospodarczych, przemawiają za powrotem do unormowań analogicznych lub odpowiednich do poprzednio obowiązujących na podstawie przepisów Kodeksu zobowiązań. Tę okoliczność trzeba – jak się wydaje – uwzględnić przy wykładni i stosowaniu omawianego przepisu”.Wspomniany przepis budzi istotne rozbieżności w literaturze przedmiotu, szczególnie w zakresie kwalifikacji zawartej w nim normy do kategorii norm bezwzględnie obowiązujących albo dyspozytywnych, zależnych od woli stron. Ma to niezwykle istotne znaczenie praktyczne, szczególnie że umowy dzierżawy nieruchomości są niejednokrotnie długotrwałe, powiązane ze znacznymi nakładami na nieruchomość. Strony takiego stosunku prawnego powinny więc należycie przemyśleć i ukształtować powstały pomiędzy nimi stosunek prawny. Przy tym pewność obrotu wymaga aby konsekwencje zawartej umowy były stabilne i przewidywalne.