Abstrakt

W ogólnych zarysach proces zakupu nieruchomości można sprowadzić do trzech głównych etapów: identyfikacji i badania ryzyka związanego z planowanym zakupem, zabezpieczeniem przed ryzykiem poprzez odpowiednie postanowienia w umowie przedwstępnej lub przyrzeczonej oraz finalizacji transakcji. W istocie etapy te składają się na każdy zakup nieruchomości, niezależnie od tego, czy przeprowadzane są przez profesjonalistów działających i doradzających na rynku nieruchomości, czy też przez same strony transakcji, nie dysponujące fachową wiedzą z zakresu prawa. Warto jednak zauważyć, że w przypadku zakupu nieruchomości inwestycyjnych, w celu wykorzystania ich do prowadzenia działalności gospodarczej, ryzyko prawne jest zazwyczaj zdecydowanie większe niż w przypadku zakupów dokonywanych przez zwykłych konsumentów. Przyczyna takiego stanu rzeczy jest prosta – nabycie nieruchomości przez przedsiębiorcę stanowi najczęściej element szerszego zamierzenia biznesowego, które samo w sobie również obwarowane jest licznymi ograniczeniami natury prawnej, wynikającymi np. z norm miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, przedsiębiorca, np. w zakresie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nie może spodziewać się takiej wyrozumiałości ze strony ustawodawcy i sądów jak zwykły konsument.Dlatego też trudno wyobrazić sobie efektywne prowadzenie działalności gospodarczej bez wszechstronnej analizy możliwości i ograniczeń realizacji inwestycji na konkretnej nieruchomości. Nieocenioną pomoc dla przedsiębiorcy mogą w tym zakresie okazać podmioty fachowo zajmujące się kompleksowym audytem stanu prawnego nieruchomości. Na czym ów audyt polega? Badanie due dilligence nieruchomości obejmuje swym zakresem analizę stanu prawnego, a w razie potrzeby także i faktycznego nieruchomości, przeprowadzaną w celu oceny zbieżności zamierzenia biznesowego stron przyszłej umowy z uwarunkowaniami prawnymi i faktycznymi dotyczącymi nieruchomości. Drugim elementem audytu jest badanie sytuacji prawnej i finansowej potencjalnego kontrahenta, które ma na celu upewnienie się, że zawarcie umowy sprzedaży nie będzie dotknięte jakąkolwiek wadą prawną (np. wynikającą z braku umocowania pełnomocnika lub wadliwej reprezentacji spółki), a sam kontrahent jest zdolny do spełnienia swoich zobowiązań (np. do zapłaty umówionej ceny).W ramach audytu stanu prawnego nieruchomości w ścisłym sensie w szczególności poddaje się analizie:

– treść ksiąg wieczystych i akt ksiąg wieczystych nieruchomości;– treść ogólnodostępnych informacji zamieszczonych w systemach informacji przestrzennej;– treść dokumentów i zaświadczeń uzyskiwanych od organów administracyjnych;– treść decyzji administracyjnych i dokumentów technicznych dotyczących nieruchomości;– treść dokumentów planistycznych, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i studiów, wieloletnich planów inwestycyjnych;– treść innych dokumentów dotyczących nieruchomości, przedłożonych przez właściciela.

– badania akt księgi wieczystej, – przeglądania akt postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości,– uzyskiwania wglądu i wypisów z wszelkiego rodzaju ewidencji prowadzonych przez organy administracji, uzyskiwania zaświadczeń i wszelkich informacji od organów administracji publicznej dotyczących nieruchomości.