Abstrakt

Niniejszy artykuł stanowi wstęp do cyklu publikacji podsumowujących polską politykę mieszkaniową po roku 1989. Przedstawione zostaną uwarunkowania, jakie w 1989 r. stanęły u podstaw przekształceń własnościowych polskiego rynku mieszkaniowego oraz ich wpływ na możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe. Transformacja ustrojowo-gospodarcza z przełomu lat 80. i 90. w istotnym stopniu wpłynęła na zmiany w strukturze własnościowej zasobu mieszkaniowego. W badanym okresie czasu można wyróżnić dwa okresy, w których dokonywały się przekształcenia w mieszkalnictwie. W pierwszym z nich, przypadającym na lata ok. 1989–1999 wiodącą rolę odgrywały procesy transformacyjne, tj. prywatyzacja publicznych i zakładowych zasobów nieruchomości oraz tzw. uwłaszczenie najemców. Jest to okres, w którym doszło do najgłębszych przeobrażeń struktury właścicielskiej charakteryzujący się jednocześnie bezwładnym dryfem całego sektora w bliżej niewyznaczonym kierunku. Taki stan rzeczy utrzymywał się do końca lat 90. Około roku 2000 upowszechnił się model budownictwa deweloperskiego, zdobywając udział blisko połowy podaży lokali mieszkalnych. Był to jeden z czynników wpływających na spadek konkurencyjności spółdzielni mieszkaniowych jako dostawców lokali mieszkalnych. Od roku 2000, kiedy sektor prywatny, rozumiany jako budownictwo deweloperskie oraz inwestorzy indywidualni (głównie domy jednorodzinne) osiągnęli udział blisko 3/4 nowo oddawanych lokali, można mówić o bardziej wyraźnym kierunku, w jakim zmierza polska polityka mieszkaniowa. O państwowej polityce mieszkaniowej możemy mówić od roku 2007 wraz z wejściem w życie pierwszego rządowego programu wsparcia realizacji potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe. Wpływ programów „Rodzina Na Swoim” oraz „Mieszkanie dla Młodych” na kształt polityki mieszkaniowej, rynku nieruchomości oraz możliwości wyboru sposobu realizacji potrzeb mieszkaniowych zostanie omówiony w kolejnych częściach cyklu, natomiast jego podsumowaniem będzie analiza aktualnie realizowanego programu – Krajowego Zasobu Nieruchomości zwanego popularnie „Mieszkanie Plus” oraz próba odpowiedzi na pytanie – czy stanowi on zmianę paradygmatu polskiej polityki mieszkaniowej po 1989 r. We wstępie konieczne jest doprecyzowanie pojęcia własności prywatnej. Zasób mieszkaniowy spółdzielni mieszkaniowych rozumiany jako suma majątku osób fizycznych – spółdzielców oznacza, że spółdzielnie mieszkaniowe również należy zaliczyć do sektora prywatnego, występującego obok gminnego (komunalnego) oraz publicznego (lokale mieszkalne państwowych zakładów pracy). Idea spółdzielczości odróżnia się od pozostałych form prywatnych (deweloperskiej i indywidualnej) zarówno kolektywną ideą i brakiem nastawienia na zysk, jak również odmiennymi formami prawa własności. Zarówno spółdzielcze lokatorskie, jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są w świetle Kodeksu cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi. Z uwagi na istotne rozbieżności pomiędzy poszczególnymi podgrupami zaproponowano kwalifikację spółdzielni mieszkaniowych do grupy tzw. własności wspólnej. Jest to pojęcie właściwe dla ekonomicznej teorii praw własności w nurcie nowej ekonomii instytucjonalnej.