Abstrakt

W opracowaniu podjęto analizę znowelizowanego art. 157 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej GospNierU) zawierającego instytucję oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w kontekście sporu o wartość nieruchomości. Ocena taka w procedurze cywilnej i administracyjnej stanowi środek dowodowy zbliżony do opinii biegłych i podlega obecnie weryfikacji w granicach swobodnej oceny dowodów. Dokonywana w trybie art. 157 GospNierU kwalifikowana opinia na temat prawidłowości operatu szacunkowego skupiona jest wyłącznie na jakościowej sferze wyceny, nie odnosi się do jej wyniku. Nie jest wszak tajemnicą, że w znakomitej większości spraw to odmienna wizja wartości jest w istocie głównym katalizatorem długiej listy zastrzeżeń do prawidłowości operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy jako autor kontestowanej wyceny sporządza wyjaśnienia i ewentualne poprawki, jego wycena przesyłana jest do zaopiniowania w trybie art. 157 GospNierU do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, w sprawie powoływani są kolejni biegli rzeczoznawcy majątkowi, strony przedkładają tzw. kontrwyceny, a postępowanie wydaje się nie mieć końca. W obowiązującym porządku prawnym jest to obszar wymagający dodatkowej regulacji, brakuje bowiem sprawnych i bezpiecznych mechanizmów rozstrzygania sporów o wartość nieruchomości.Wycena nieruchomości stanowi podstawę do ustaleń w przedmiocie cen, opłat, odszkodowań i wynagrodzeń, podejmowanych zarówno w przestrzeni wolnorynkowej, jak i publicznej. Opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości bierze zatem udział w ustaleniu konkretnej kwoty pieniędzy, którą w uproszczeniu jedna strona musi zapłacić, a druga otrzymać. Zatem wynik wyceny nieuchronnie polaryzuje reakcje i emocje uczestników obrotu rynkowego, stron postępowań prowadzonych przez sądy i organy administracji publicznej. Czy znowelizowany we wrześniu ubiegłego roku art. 157 GospNierU stanowi adekwatne i wystarczające rozwiązanie bieżących problemów związanych z jakością i wiarygodnością sporządzanych wycen? W dobie wolnorynkowej gospodarki coraz silniej odznaczającej się relatywizmem w szeroko pojętej sferze wartości poddaję pod dyskusję środowiskową zagadnienie mechanizmów rozwiązywania sporów wokół wartości nieruchomości określanych przez rzeczoznawców majątkowych w polskim porządku prawnym.