Czasopisma logo

Nieruchomości

nr 9/2017

Istota odbioru lokalu mieszkalnego w świetle ustawy deweloperskiej

Edyta Targońska
Autorka jest absolwentką Politechniki Lubelskiej na kierunku konstrukcje budowlane i inżynierskie, doktorem nauk ekonomicznych w dyscyplinie nauki o zarządzaniu Szkoły Głównej Handlowej, ukończyła prawo na Uczelni Łazarskiego. Wieloletni praktyk w zakresie zarządzania przedsięwzięciami budowlanymi. Członek zwyczajny SIDiR, współzałożyciel Koła Młodych Profesjonalistów przy SIDiR. Zainteresowania naukowe koncentrują się na zagadnieniach związanych z prawem nieruchomości, prawem budowlanym i zarządzaniem projektami.
Abstrakt

W niniejszym artykule podejmiemy próbę analizy charakteru odbioru, z jakim mamy do czynienia na kanwie ustawy deweloperskiej, czyli odbioru lokalu mieszkalnego. Wprowadzona ustawa z 16.9.2017 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1468; dalej OchrNabLokMU), zwana popularnie „ustawą deweloperską” (dalej: OchrNabLokMU) wprowadziła szereg instrumentów ochrony dla nabywców. Wokół tej ustawy zgromadziło się również liczne piśmiennictwo. Niemniej jednak wydaje się, że sama instytucja odbioru, a przede wszystkim skutki, jakie niesie za sobą, zostały potraktowane dosyć ubogo na tle innych omawianych zagadnień. A przecież nie ulega wątpliwości, że jest to ważny moment zarówno dla dewelopera, jak i dla nabywcy, który realizuje cel zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej. Obowiązek dokonania odbioru lokalu mieszkalnego został wskazany w art. 27 ust. 1 OchrNabLokMU, zgodnie z którym przeniesienie na nabywcę prawa do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego poprzedzone jest odbiorem. W samej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pojęcie „odbioru” nie jest zdefiniowane. Jego definicji próżno też szukać w przepisach Kodeksu cywilnego, o czym była już mowa podczas omawiania zagadnienia odbioru robót budowlanych. Interesującą rzeczą jest również fakt, że odbiór lokalu mieszkalnego nie stanowi obowiązkowej treści umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 22 ust. 1 OchrNabLokMU. Elementem obligatoryjnym ma być jedynie termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego, co wynika z art. 22 ust. 1 pkt 16 OchrNabLokMU. Celem OchrNabLokMU, jak to zostało wskazane w jej tytule, jest funkcja ochronna. Czy zatem odbiór można traktować w kategoriach instrumentu ochrony przewidzianego ustawą deweloperską? Ustawodawca w art. 4 OchrNabLokMU wymienia tylko cztery środki ochrony, do których należą:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.