Abstrakt

Istotne ograniczenia obrotu gruntami rolnymi, wprowadzone w trybie nowelizacji przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego (na mocy ustawy z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw), zmuszają do szczególnej ostrożności przy każdej planowanej transakcji, a w zasadzie przy każdej czynności prawnej odnoszącej się (choćby pośrednio) do nieruchomości rolnych. Popełnienie błędu (o który nietrudno biorąc pod uwagę stopień skomplikowania materii) kosztuje bowiem zbyt wiele – sankcją może być w szczególności nieważność transakcji.W związku z upływem (dnia 1.5.2016 r.) przejściowego, 12-letniego okresu ochronnego dotyczącego nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii (zob. art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1061), polski ustawodawca zdecydował się podjąć kroki mające na celu utrzymanie dotychczasowych ograniczeń. Ponieważ nie byłoby to możliwe (a przynajmniej mogłoby być znacznie utrudnione) w trybie przedłużenia powyższego okresu przejściowego (kontynuacja ograniczeń odnoszących się wyłącznie do obcokrajowców wymagałaby renegocjacji warunków akcesyjnych, z zastosowaniem złożonej procedury ustanowionej w Traktatach założycielskich Unii Europejskiej – art. 7 Traktatu Akcesyjnego z 16.4.2003 r., Dz.U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864), postanowiono wprowadzić ogólne restrykcje obejmujące nie tylko cudzoziemców. Przy okazji podjęto próbę kompleksowego uregulowania obrotu nieruchomościami rolnymi w oparciu o bardziej rygorystyczne niż dotychczas kryteria.Pierwotnie miało się to odbyć poprzez uchwalenie zupełnie nowej ustawy z 5.8.2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2015 poz. 1433). Według założeń miała ona zastąpić dotychczasową ustawę z 11.4.2003 r., a jej wejście w życie zaplanowano na 1.5.2016 r. Ostatecznie jednak zmiany zostały wprowadzone mocą ustawy z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585; dalej WstrzSprzNierRolU), która weszła w życie 30.4.2016 r., tj. na dzień przed upływem wspomnianego 12-letniego okresu ochronnego. Ustawą tą uchylono wyżej wspomnianą ustawę z 5.8.2015 r. (zanim zaczęła obowiązywać) oraz zaimplementowano liczne ograniczenia związane z obrotem nieruchomościami rolnymi. Przedmiotowe ograniczenia zostały wdrożone dwutorowo, ponieważ odnosiły się zarówno do nieruchomości publicznych, jak i prywatnych. Z jednej strony wstrzymano na 5 lat sprzedaż nieruchomości i ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (z pewnymi wyjątkami). Z drugiej zaś przeprowadzono istotną nowelizację przepisów dotyczących obrotu wszelkimi innymi nieruchomościami rolnymi (w szczególności prywatnymi), w tym przepisów ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 803 ze zm.; dalej UstrójRolU).Nowo ustanowione restrykcje obejmują m.in. ogólne ograniczenia podmiotowe i przedmiotowe związane z nabywaniem nieruchomości rolnych, wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości, jak również szerokie zastosowanie prawa pierwokupu i prawa nabycia (zwanego czasem prawem wykupu) także w przypadku zbywania akcji i udziałów spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych.Jak wskazano w uzasadnieniu do WstrzSprzNierRolU: „projektowana ustawa zmierza do wzmocnienia ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze”. Dodatkowo, w dodanej do UstrójRolU preambule podkreślono konstytucyjną zasadę oparcia ustroju rolnego na gospodarstwach rodzinnych oraz odwołano się do celów polityki rolnej (wynikających w szczególności ze Wspólnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej), a więc bezpieczeństwa żywnościowego, ochrony środowiska i rozwoju obszarów wiejskich.Warto podkreślić, że wprowadzone ograniczenia nie są niczym nowym w Unii Europejskiej. Podobne przepisy stosują m.in. Francja, Niemcy, Dania, Włochy czy Hiszpania, a ostatnio także Węgry i Bułgaria. Tam również panuje szeroki nadzór państwa nad obrotem nieruchomościami rolnymi, zakazuje się rozdrabniania struktury powierzchniowej poniżej ustawowego minimum lub wymaga od nabywcy posiadania odpowiednich kwalifikacji rolniczych. W zakresie tego typu praktyki ukształtowała się dość jednolita linia orzecznicza TSUE, zgodnie z którą wszelkie ograniczenia nabywania nieruchomości są dopuszczalne, o ile za ich ustanowieniem przemawia interes publiczny i nie mają one charakteru dyskryminującego (w szczególności ze względu na obywatelstwo czy narodowość nabywcy). Jako interes publiczny rozumie się w tym przypadku m.in. wspieranie racjonalnego użytkowania gruntów rolnych (także poprzez zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości rolnych), a także dążenie do sytuacji, w której gospodarstwa rolne są uprawiane bezpośrednio przez ich właścicieli.