Abstrakt

Zakup lokalu mieszkalnego pod wynajem jest obecnie jedną z najchętniej wybieranych przez Polaków form lokowania kapitału. Do najważniejszych zalet tego typu inwestycji zaliczyć można przede wszystkim stabilność przychodów oraz bezpieczeństwo. Wśród wad najistotniejsze to wysoka finansowa bariera wejścia oraz dłuższy okres wychodzenia z inwestycji niż w przypadku rynku finansowego. Celem głównym zakupu nieruchomości pod wynajem jest maksymalizacja efektywności ekonomicznej inwestycji. W praktyce jest on realizowany poprzez wyszukanie i zakup w możliwie jak najniższej cenie transakcyjnej nieruchomości, która pozwoli na osiągnięcie jak najwyższego czynszu najmu. Aby założenia te mogły zostać zrealizowane, niezbędne jest określenie na wstępnym etapie kryteriów, jakie powinien spełniać dany lokal. W niniejszej publikacji zostaną przedstawione techniczne, użytkowe i ekonomiczne podstawy określania warunków brzegowych inwestycji oraz oceny efektywności ekonomicznej zakupu nieruchomości. Na sukces podczas poszukiwania mieszkania na wynajem składa się szereg czynników wynikających z uwarunkowań użytkowych, budowlanych, finansowo-ekonomicznych, czy też związanych z loka­lizacją i otoczeniem nieruchomości. Inwestycyjny cel zakupu wpływa bardzo istotnie na priorytety, jakimi powinien kierować się nabywca podczas poszukiwań odpowiedniego lokalu. Nabywanie nieruchomości w celach mieszkalnych odbywa się w znacznej mierze w sposób subiektywny w oparciu o indywidualne odczucia i emocje, jakie wzbudza w nabywcy i rozpatrywanie zakupu jako „dobrego miejsca do życia”. Zakup inwestycyjny, aby był zakończony sukcesem, wymaga odmiennego – obiektywnego i pozbawionego emocji podejścia oraz podejmowania decyzji w oparciu o listę przyjętych kryteriów. Poleganie na własnych odczuciach czy też intuicji może okazać się zgubne, jeżeli nie zostanie poparte racjonalnymi argumentami i twardymi danymi. W niniejszej publikacji przedstawiony zostanie przegląd czynników wpływających na atrakcyjność nieruchomości w oparciu o poszczególne branże oraz dotyczących bezpośrednio nieruchomości, jak i jej otoczenia. Podstawowym aktem prawnym sankcjonującym sposób projektowania przestrzeni wewnątrz lokali mieszkalnych, zwanej w dalszej części publikacji „normatywem” jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75 poz. 690). W sposób istotny wpływa ono zarówno na walory użytkowe samego lokalu, jak i jego otoczenie m.in. określając minimalne odległości pomiędzy budynkami.