Abstrakt

Wiadomość, że w trakcie prowadzonej inwestycji deweloper popadł w problemy finansowe i stał się niewypłacalny, z pewnością była i jest, najgorszą informacją dla niedoszłego nabywcy nieruchomości. Jak powszechnie wiadomo, umowa deweloperska, zaliczana jest do umów dwustronnie zobowiązujących. Jej istotą jest uprawnienie, które przysługuje jednej ze stron (wierzycielowi) i polega na możliwości żądania od drugiej strony (dłużnika) określonego zachowania się. W ten sposób, obowiązek świadczenia, obciąża obydwie strony zobowiązania. Przyszłemu nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego, jako wierzycielowi, przysługuje prawo żądania od dewelopera spełnienia świadczenia, w postaci wybudowania budynku i przeniesienia na niego własności nieruchomości, podczas gdy dłużnik zobowiązany jest do zapłaty umówionej ceny. Stan prawny obowiązujący przed wejściem w życie ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377 ze zm. dalej OchPrNabLokMU) nie zapewniał zainteresowanym zakupem, w zasadzie żadnego poziomu bezpieczeństwa i pewności, że deweloper faktycznie wywiąże się z zawartej z nimi umowy. Nowo wprowadzone przepisy w praktyce okazały się być jednak mało funkcjonalne i w dużej mierze zasługiwały na kry­tykę. OchPrNabLokMU nie określała wprost, kiedy dana upadłość powinna być uznana za deweloperską, a kiedy za „zwykłą” upadłość przedsiębiorcy. Zdaniem niektórych autorów, tak ważna kwalifikacja, absolutnie nie powinna odbywać się uznaniowo, w zależności od decyzji sądu upadłościowego czy sędziego komisarza, lecz mając na względzie zasadę poprawnej legislacji oraz ochrony praw nabytych, powinna ona wynikać wprost z przepisów. Z momentem ogłoszenia upadłości dewelopera, nieruchomości, na których trwała realizacja inwestycji, uważane były za odrębne masy upadłości, wyłączone tym samym z masy „głównej”, z której za­spokajani byli pozostali wierzyciele np. podwykonawcy. Nabywca każdej z nieukończonych inwestycji samodzielnie mógł zadecydować, czy ją kontynuować, sprzedać i odzyskać wpłacone pieniądze czy zaspokoić się z pieniędzy zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Problem pojawiał się jednak w sytuacji, kiedy na nieruchomości ciążyła bankowa hipoteka. Przyszli nabywcy, aby nie dopuścić do realizacji uprawnienia wynikającego z hipoteki, zmuszeni byli spłacić bankowi to, czego nie zdążył uregulować deweloper. W ten oto sposób klienci dewelopera, cały czas byli umiejscowieni na słabszej pozycji aniżeli wspomniany bank czy inni wierzyciele zabezpieczeni hipoteką lub zastawem, dlatego też słusznie, od dnia 1.1.2016 r. sytuację podmiotów niewypłacalnych, a także zagrożonych niewypłacalnością regulują dwie odrębne ustawy: ustawa z 15.5.2015 r. – Prawo Restrukturyzacyjne (Dz.U. 2015 poz. 978; dalej PrRestrU) oraz znowelizowana ustawa z 28.2.2003 r. – Prawo Upadłościowe (Dz.U. 2003 Nr 60, poz. 535; dalej PrUpU), o których będzie mowa w dalszej części artykułu.