Abstrakt

Inwestorzy podczas przeprowadzania analizy due diligence nieruchomości przed realizacją inwestycji często badają kwestie środowiskowe, zarówno w ramach badania prawnego nieruchomości, jak również zlecając sporządzenie odrębnego raportu środowiskowego. Przeważnie jednak zakres tych badań nie obejmuje kwestii dotyczących Prawa wodnego, a zwłaszcza ograniczeń związanych ze strefami ochronnymi ujęć wód, mimo że przepisy ustanawiające strefy stanowią, jako akty prawa miejscowego, źródło powszechnie obowiązującego prawa. Ustanawianie stref ma na celu zarówno ochronę zasobów oraz jakości wody pitnej, jak również zaopatrzenie zakładów wymagających wody wysokiej jakości. Nieuwzględnienie ograniczeń wynikających z położenia nieruchomości w strefie ochronnej podczas planowania zamierzenia inwestycyjnego rodzi dla inwestora poważne konsekwencje i ryzyko, które nie będą mogły zostać zminimalizowane na późniejszym etapie inwestycji. W strefie ochronnej są bowiem ustanowione określone nakazy, zakazy i ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów, korzystania z wód i możliwości zagospodarowania terenu. Istnienie strefy ochrony na terenie nieruchomości wpływa również na jej wartość. W przypadku niektórych nieruchomości może się nawet okazać, że lokalizowanie tam określonych rodzajów inwestycji, np. zakładów przemysłowych lub też budownictwa mieszkaniowego, będzie niemożliwe. Niniejszy artykuł poświęcony jest problematyce stref ochronnych ujęć wody – omawia on instytucję strefy ochronnej pośredniej oraz jej wpływ na proces inwestycyjno-budowlany. Omówione zostaną także dostępne rozwiązania, które może zastosować inwestor chcący przeprowadzić inwestycję na terenie leżącym w strefie. Tematyka ta jest również niezwykle istotna ze względu na ustawę z 20.7.2017 r. – Prawo wodne (Dz.U. z 2017 r., poz. 1566 ze zm., dalej PrWodU2017), która zaostrza uregulowania dotyczące stref ochrony wód wraz z dniem 1.1.2018 r., w tym wprowadza możliwość ustanawiania stref ochronnych z urzędu.