Abstrakt

Ustawą z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2016 poz. 555; dalej OchPrNabLokMU) ustawodawca nałożył na deweloperów konkretne obowiązki, których realizacja musi nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Podstawowym obowiązkiem przedkontraktowym jest wynikający z art. 17 ust. 1 OchPrNabLokMU obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego, zanim jeszcze rozpocznie się sprzedaż. Obowiązek ten spoczywa na deweloperach od 29.4.2012 r., tj. od dnia wejścia w życie OchPrNabLokMU. Niewątpliwie jego realizacja ma na celu ochronę praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Znajdują się oni bowiem w sytuacji zdecydowanie słabszej niż deweloperzy – profesjonaliści na rynku nieruchomości. Nabywcy w przeważającej części nie posiadają wszystkich informacji dotyczących swojego kontrahenta, nie wiedzą, jak te informacje pozyskać i sprawdzić, jak również nie korzystają z profesjonalnej pomocy prawnej przy zawieraniu umowy. Jeszcze nie tak dawno powszechną praktyką deweloperów było przekazywanie nabywcom wszelkich informacji dotyczących danego przedsięwzięcia deweloperskiego wyłącznie w formie ustnej, zapewniając w ten sposób o cechach oraz walorach inwestycji. Zapewnienia te stanowiły często jedyne informacje, na podstawie których konsumenci decydowali się na zawarcie umowy. Jak się często później okazywało jej treść już niekoniecznie pokrywała się z ustnymi zapewnieniami. Powodowało to często ogromne rozbieżności pomiędzy ostatecznym kształtem nieruchomości a wyobrażeniami o niej oraz oczekiwaniami, jakie wykształcili u siebie nabywcy w oparciu o ustne zapewnienia deweloperów. Wobec powyższego prospekt informacyjny ma być sposobem na wystarczające doinformowanie nabywców na etapie przed podpisaniem umowy i jednocześnie gwarancją otrzymania rezultatu umowy deweloperskiej zgodnego z zapewnieniami dewelopera. Stanowi zatem instrument, który ma zlikwidować dysproporcje w pozycji kontraktowej stron umowy deweloperskiej. Sporządzenie prospektu informacyjnego wiąże się jednak nie tylko z formalnym obowiązkiem deweloperów, ale przynosi im również wymierne korzyści. Zgodność rezultatu umowy deweloperskiej z wcześniejszymi zapewnieniami i informacjami dewelopera przekazywanymi właśnie w prospekcie informacyjnym, buduje wiarygodność przedsiębiorcy na rynku, co w oczywisty sposób może przekładać się na wzrost jego atrakcyjności dla potencjalnych nabywców oraz wzrost sprzedaży.