Abstrakt

Monitorując obecną sytuację na rynku nieruchomości, zauważa się dynamiczny wzrost inwestowania w różne jego segmenty, zarówno te, które obecnie prężnie się rozwijają, jak i te zupełnie nowe dopiero powstające. Rynek powierzchni komercyjnych intensywnie dojrzewa i wciąż pojawiają się na nim nowe typy obiektów zarówno jako oferty sprzedaży, jak i oferty pod wynajem czy dzierżawę. Uwaga najemców i deweloperów kieruje się nie tylko w stronę dużych i intensywnie rozwijających się obecnie rynków w większych miastach, ale również w stronę mniejszych miast, gdzie odnotowuje się rosnący popyt oraz zdecydowanie niższe poziomy cenowe. Innymi słowy, rynek nieruchomości w Polsce wciąż ewoluuje i staje się coraz bardziej wyrafinowany. Obserwowany jest intensywny rozwój wszystkich istniejących już sektorów, a także jesteśmy świadkami narodzin zupełnie nowych typów rynków. W związku z rozwojem rynku nieruchomości rozszerzają się ciągle kompetencje i zakres czynności wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych. Oprócz tego, że sporządzane są przez nich operaty szacunkowe, w którym określa się wartość nieruchomości m.in. dla takich celów jak: zabezpieczenie kredytu hipotecznego, zniesienie współwłasności nieruchomości, przeprowadzenie transakcji kupna – sprzedaży, darowizny lub spadku, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, wywłaszczenie nieruchomości, wyznaczenie wielkość opłaty adiacenckich itp. – to równocześnie, coraz częściej, rzeczoznawcy sporządzają także różnego rodzaju opracowania, analizy i ekspertyzy – nie stanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tegoż rynku. Takie opracowania dotyczą głównie: efektywność inwestowania w dany typ nieruchomości, prognozowania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szacowania bankowo-hipotecznej wartości nierucho­mości, czy też określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Zapotrzebowanie na tego typu opracowania ciągle rośnie. Inwestorzy, właściciele czy potencjalni klienci (najemcy), zanim podejmą jakąś decyzję chcą znać odpowiedzi na kilka podstawowych pytań, jak np.: w jakim czasie nastąpi prognozowany zwrot danej inwestycji, ile można na niej zarobić, jakie skutki finansowe pociągają za sobą pewne zmiany w przepisach prawnych, jaka jest rynkowa stawka czynszu dzierżawnego/najmu dla danej Nieruchomości, a także na wiele innych istotnych pytań, na które rzeczoznawca majątkowy powinien w swym opracowaniu czy analizie udzielić prawidłowej i satysfakcjonującej odpowiedzi, lub też podać przedział czasowy, dla którego prognozowana wartość będzie aktualna. Ostatnimi czasy bardzo często rzeczoznawcy majątkowi otrzymują zlecenia na określenie wartości rynkowej czynszu dzierżawnego lub czynszu najmu dla różnych rodzajów i typów nieruchomości – wiedza ta wynika z własnego doświadczenia oraz z informacji od zaprzyjaźnionych kolegów po fachu. Jeżeli zlecenie dotyczy określenia wartości rynkowej czynszu najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego, czy też powierzchni biurowych lub handlowych – w szczególności na obszarze, gdzie rynek jest dobrze rozwinięty, to takie zadanie nie stanowi najmniejszego problemu. Wówczas wystarczy przeprowadzić stosowna analizę rynku, zebrać odpowiednie dane, zbadać relację „podaż – popyt” na dzierżawę danego typu nieruchomości, ponadto określić średnią wielkość zaległości czynszowych i poziom pustostanu (tj. nie wynajęcia) na danym obszarze rynku, a następnie metodą porównawczą określić wartość rynkową stawki czynszu dla przedmiotowej nieruchomości. Jednakże to samo zlecenie znacznie się komplikuje, gdy przedmiotem opracowania jest nieruchomość nietypowa, przykładowo wykonywana przeze mnie ostatnio baza stacji paliw dla samolotów przy porcie lotniczym, nieruchomość gruntowe wraz z częścią składową gruntu w postaci infrastruktury stanowiącej bocznice kolejową lub też zwykła nieruchomość mieszkalna czy użytkowa jednakże o „specyficznej” lokalizacji. Nietypowość wymienionych powyżej rodzajów nieruchomości ma swoje wspólne źródło, którym jest brak dla wyżej wymienionych nieruchomości rozwiniętego rynku, z którego można by pozyskać odpowiednie informacje, konieczne do przeprowadzenia procedury wyceny. Innymi słowy, rynek najmu dla tego typu nieruchomości nie istnieje – albo ze względu na to, że na danym terenie nigdy wcześniej nie było obrotu prawem dzierżawy czy najmu do jakichkolwiek nieruchomości, albo też charakterystyka nieruchomości (np. ww. nieruchomości gruntowej z częściami składowymi gruntu w postaci infrastruktury lotniska) jest taka, iż na obecnym etapie rozwoju rynku nieruchomości dla danego rodzaju inwestycji, rynek dopiero powstaje. W takim przypadku podejmując się zlecenia, a tym samym wyznaczenia wartości rynkowej stawki czynszu dzierżawnego/najmu dla przedmiotowej nieruchomości, należy odpowiedzieć sobie na szereg pytań, m.in.:

– jak oszacować wartość rynkową czynszu zgodnie z przepisami prawa, standardami oraz rynkiem? (którego co prawda jeszcze nie ma, ale de facto wynik naszej analizy będzie stanowił podstawę dającą początek jego historii), – skąd wziąć dane i na czym się wzorować oraz jak sprawdzić, czy wyznaczona końcowa wartość jest dobra?