Abstrakt

Zasadą jest, że wpisy do ksiąg wieczystych mają charakter deklaratoryjny. Tylko w ściśle określonych sytuacjach, wskazanych wprost przez przepisy prawa mamy do czynienia z wpisem konstytutywnym, który wymagany jest do tego, aby zaistniał nowy stan prawny. Obecne rozwiązanie, które przyjął ustawodawca, a które zakłada, iż własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego miało na celu usprawnić obrót nieruchomościami. Wpis do księgi wieczystej ma jedynie potwierdzić zaistnienie zmiany podmiotowej po stronie właścicielskiej. Mamy więc do czynienia z wpisem o charakterze deklaratoryjnym.Na pierwszy rzut oka wydaje się, że dobrym rozwiązaniem jest brak uzależnienia faktu, czy jesteśmy właścicielami nieruchomości, czy też nie, od działania osób trzecich, szybkości funkcjonowania sądów i pewnego formalizmu. Rozwiązanie to jednak sprawdza się tylko wtedy, gdy ten wpis prędzej czy później zostaje dokonany, a w międzyczasie nie zaistnieje żadne zdarzenie, które wpłynie na sytuację prawną nabywcy. Nad słusznością koncepcji wpisu deklaratoryjnego prawa własności zaczynamy się zastanawiać dopiero w sytuacji, gdy powyższy schemat zawodzi, tj. okazuje, że sąd wieczystoksięgowy na podstawie art. 626 KPC odmawia wpisu. Sytuacje takie wbrew pozorom pojawiają się często. Jak wtedy wygląda sytuacja nabywcy, który pomimo tego iż ma w ręku akt własności, z jego konta zniknęła nie mała kwota pieniędzy, a dla osób trzecich, które przeglądają księgę wieczystą nieruchomości, nie istnieje? Nie ulega wątpliwości, że nabywca posiada tytuł prawny, którym może się legitymować wobec innych, i że teoretycznie mógłby taką nieruchomością dalej rozporządzić. Oczywiste jest także, że dla osób postronnych, w tym i dla notariusza, którzy jedyną swoją wiedzę na temat stanu prawnego nieruchomości czerpią z treści księgi wieczystej, właścicielem jest w dalszym ciągu ten, kto w tej księdze wieczystej widnieje. Istnieje więc bardzo duże ryzyko, że będą miały miejsce kolejne zmiany po stronie właścicielskiej, a kolejnych nabywców będzie chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rezultat jest taki, że wprowadzenie instytucji, która miała na celu usprawnienie obrotu nieruchomościami, w dzisiejszych czasach jest dla niego większym zagrożeniem niż rzeczywistą korzyścią.