Abstrakt
W dniu 8.1.2016 r. na stronach rządowych zamieszczony został projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Projekt w swym pierwotnym założeniu miał stworzyć bezpieczną i stabilną sytuację na rynku nieruchomości rolnych. Przyczynkiem do stworzenia projektu był głównie zbliżający się koniec 12-letniego okresu ochronnego po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, a związany z możliwością swobodnego dostępu do rynku nieruchomości przez cudzoziemców. Przewidywane zmiany mają także powstrzymać tzw. spekulacyjny obrót nieruchomościami przez obywateli polskich. Dodatkowo zapewnić ma także traktowanie ziemi rolnej jako wykorzystywanej dla celów rolniczych, a nie jako inwestycję bądź lokatę kapitału na przyszłość. W tym celu proponowana ustawa zawiera nie tylko regulacje z zakresu obrotu ziemią rolną znajdującą się w Zasobach Własności Rolnej Skarbu Państwa – głównie poprzez wstrzymanie sprzedaży tych nieruchomości przez najbliższe 5 lat od chwili wejścia ustawy w życie – ale także wprowadza szereg nowych rozwiązań do ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 803; dalej UstrRolU). Ustawa została skierowana pod obrady Sejmu 4.3.2016 r. W dniu 11.3.2016 r. odbyło się pierwsze czytanie projektu, na którym złożony był wniosek o jego odrzucenie w pierwszym czytaniu. Większość sejmowa odrzuciła jednak ten wniosek i skierowała projekt ustawy do dalszego procedowania do Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi.Zmiany ustroju rolnego mają na celu ograniczenie nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, aby urzeczywistnić zasadę, że podstawą ustroju rolnego w Polsce są gospodarstwa rodzinne. Dodatkowo, osoba nabywająca ziemię musi spełniać szereg przesłanek, które zapewnić mają rzeczywiste prowadzenie na terenach rolnych działalności rolniczej przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.Po 30.4.2016 r., kiedy to planowane jest wejście w życie proponowanej przez rząd ustawy, nabyć grunt rolny będzie mogła tylko osoba posiadająca status rolnika indywidualnego.UstrRolU w zakresie definicji nieruchomości rolnej odsyła do Kodeksu cywilnego (KC). Zgodnie z art. 461 KC nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. UstrRolU zastrzega jednak, że za nieruchomości rolne na potrzeby tej ustawy nie uważa się nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Jednak – jak zwracała na to uwagę w trakcie konsultacji społecznych Konfederacja Lewiatan – w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego przez ziemię rolną uważa się grunty, które w ewidencji gruntów mają wpisane użytki rolne, w co zakwalifikować można każdą ziemię, niezależnie od rzeczywistego wykorzystania (rola, pastwisko czy nieużytek).Za rolnika indywidualnego uważa się natomiast osobę fizyczną – właściciela, użytkownika wieczystego, samoistnego posiadacza lub dzierżawcę nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha – posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej 5 lat zamieszkałą w gminie miejsca położenia nieruchomości i prowadzącą przez ten czas osobiście gospodarstwo rolne. Ustawa określa także szeroko wymogi dotyczące kwalifikacji rolniczych, zaliczając tutaj m.in. odpowiedni staż pracy w gospodarstwie czy określone aktem wykonawczym odpowiednie wykształcenie.Ustawa przewiduje wyjątki w zakresie powyższych wymogów w wypadku, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo i ich dzieci, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione), jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Ograniczenia w zakresie nabywania nieruchomości rolnych wyłączone są także w stosunku do zdarzeń prawnych takich, jak dziedziczenie czy zapis windykacyjny oraz orzeczeń sądowych wydanych w postępowaniach egzekucyjnych. W tych wypadkach jednak Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) będzie mogła na skutek złożenia stosownego oświadczenia nabyć własność nieruchomości za kwotę odpowiadającą równowartości tego gruntu.ANR za sprawą projektowanej ustawy otrzymuje szerokie uprawnienia w zakresie wykupu gruntów rolnych. Wszelkie ruchy dokonywane przez osoby zarówno fizyczne, jak i prawne na rynku nieruchomości rolnych zakończyć się mogą właśnie złożeniem przez Agencję oświadczenia o wykupieniu gruntu. W przypadku osób prawnych uprawnienie takie przewidziane jest, w przypadku gdy spółka osobowa będąca właścicielem nieruchomości rolnej dokonuje przekształceń w strukturze osobowej spółki (przystąpienie nowego wspólnika czy zmiana wspólnika).