Abstrakt
Aktualnie coraz bardziej nabrzmiewającym i poważnym problemem staje się podważanie, a nawet niweczenie polityki gmin w zakresie przeznaczania określonych terenów pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, z jednoczesnym wykluczeniem możliwości lokalizowania na nich zabudowy wielorodzinnej. Niniejszy artykuł nawiązuje do alarmującego zjawiska opisanego przez Tomasza Filipowicza i Kamila Bulińskiego w artykule dotyczącym tej tematyki na łamach Nieruchomości C.H.Beck Nr 9/2016. Obecnie wyłącznie uchwała rady gminy w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako akt polityki przestrzennej jest aktem, który musi być podjęty w każdej gminie. W tym dokumencie gmina niejednokrotnie wyraża swoją politykę w kwestii zachowania pewnych obszarów pod zabudowę mniej intensywną, jaką stanowi budownictwo jednorodzinne, gdzie więcej terenu przeznacza się pod zieleń i rekreację. Jednakże dopiero uchwalenie przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którego normach prawnych zostanie zapisane, iż polityka przestrzenna zamierzona przez gminę przewidująca na określonym obszarze tylko zabudowę jednorodzinną, będzie realizowana w formie budownictwa jednorodzinnego, powinno stanowić gwarancję, że zamierzenia tej polityki faktycznie będą respektowane i zostaną osiągnięte. Brak planu miejscowego ma ten skutek, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydana przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) wprawdzie pochodzi od gminy, jednakże ustalenia przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują związania tej decyzji zapisaną w studium gminną polityką przestrzenną, lecz stosuje się normy i zasady obowiązujące w ogólnych przepisach prawa publicznego. Decyzja ta wydawana na rzecz indywidualnego podmiotu/inwestora wiąże w zakresie wykorzystania objętego nią terenu pod inwestycję będącą przedmiotem decyzji. Nie ma ona jednak charakteru powszechnego, w odróżnieniu do planu miejscowego, lecz jest indywidualnym aktem administracyjnym. Na marginesie warto w tym miejscu zauważyć, że takie jak obecnie obowiązujące rozwiązanie prawne, to jest obligujące wszystkie gminy do posiadania studium jako aktu polityki przestrzennej, bez jednoczesnego co do zasady tworzenia planu miejscowego jako aktu prawnego, jest wysoce niekorzystne tak dla poszczególnych podstawowych jednostek samorządowych (gmin), jak też dla polityki krajowej. Obowiązujące bowiem studia, jako akty nie wiążące powszechnie, których powstawanie jest wymuszone treścią ustawy, mają w efekcie ze względu na ich usytuowanie prawne zdecydowanie mniejsze znaczenie niż wiążące prawnie przepisy planów miejscowych. Gminy ze znacznym nakładem sił i środków doprowadzają do wydawania i aktualizowania uchwał w sprawie studium, do czego są zmuszone ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie mają już niekiedy faktycznych możliwości zapewnienia realizacji swojej zapisanej w studium polityki poprzez doprowadzenie do wprowadzenia planu miejscowego. Do pilnego zatem rozważenia, zdaniem autorów, pozostaje to, czy właściwe jest utrzymywanie nadal tej niekorzystnej z wielu względów sytuacji, czy też zrewidowanie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w kierunku usunięcia z nich w ogóle instytucji studium jako w istocie zbędnej, a nawet przynoszącej wymierne szkody. Póki co jednak, gminy decydując się na normatywne zabezpieczenie określonych terenów pod pożądane przez społeczność lokalną (wspólnotę gminną) zainwestowanie, również domami jednorodzinnymi, muszą dążyć do uchwalenia odpowiednich planów miejscowych. Obecnie ok. 30% powierzchni kraju jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, w których to planach zamieszczono unormowania przeznaczające wskazane tereny pod budownictwo jednorodzinne z wyłączeniem budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wprawdzie zabudowa jednorodzinna może wynikać również z indywidualnych rozstrzygnięć, tj. z decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych przy uwzględnieniu aktualnego zagospodarowania danego terenu, jednakże moc prawna takich decyzji nie ma charakteru wiążącego w sposób powszechny, zaś skutki wywołuje tylko dla konkretnego inwestora jako promesa do dalszych czynności. Tereny przewidziane w planach miejscowych pod zabudowę jednorodzinną, a także takie, które faktycznie znajdują się na obszarach takiej zabudowy, co uzewnętrznia w indywidualnych sprawach decyzja o warunkach zabudowy, należą do takich, którymi zainteresowani są inwestorzy, którzy zwłaszcza z uwagi na dużą wartość nieruchomości, zdecydowanie wolą budować domy wielorodzinne, gdyż przynosi to im wyraźnie większe korzyści ekonomiczne.