Abstrakt

„Zasięg zacieniania” mieszkań przez projektowany bardzo wysoki budynek może być znaczny i obejmować mieszkania nawet na sąsiednich ulicach, a zadaniem inwestora jest ocena opłacalności inwestycji z uwzględnieniem przewidywanych wynagrodzeń za naruszenie prawa własności w zakresie zacieniania.Prawo własności w odniesieniu do nieruchomości kojarzone i rozważane jest najczęściej w kontekście ochrony interesów osób ­trzecich w zakresie dostępności do nieruchomości, oznaczenia granic oraz warunków użytkowania obejmujących m.in. ­hałas, zanieczyszczenie powietrza, dostępność światła naturalnego i nasłonecznienie. Obowiązujące w Polsce przepisy teoretycznie zabezpieczają prawa własności, w tym prawa właścicieli wszelkich nieruchomości. Odpowiednie zasady i podstawy prawne zawiera Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21), Europejska Konwencja o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (art. 1), Kodeks cywilny (art. 140 i art. 415), ustawa – Prawo ochrony środowiska (art. 129), ustawa – Prawo budowlane (art. 5, art. 7 i art. 9), ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 1 i art. 6), Kodeks postępowania administracyjnego (art. 28), ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 134) oraz szereg rozporządzeń wykonawczych do ww. ustaw.Problemy ochrony prawa własności w kontekście ograniczonego prawa użytkowania nieruchomości oraz związanych z tym wycen wartości określonych ograniczeń były przedmiotem licznych analiz i rozważań naukowych oraz wykładni i orzeczeń sądowych. Wszystkie te prace dotyczyły nieruchomości gruntowych, często zabudowanych z odniesieniem do dość powierzchownie traktowanych lokali mieszkalnych w obiektach budowlanych znajdujących się na obszarach ograniczonego użytkowania. Przyczyną tych analiz i rozważań, w części wykorzystanych następnie w przepisach wykonawczych, był dynamiczny rozwój infrastruktury technicznej, skutkujący ograniczonymi możliwościami egzekwowania prawa własności oraz konieczność wypracowania metod wyceny wartości za określone ograniczenia prawa użytkowania nieruchomości. Należy tu wymienić zmniejszenie wartości nieruchomości położonych w obszarach hałasu lotniczego oraz hałasu z innych źródeł, zanieczyszczeń powietrza i gleby w obszarach oddziaływania oczyszczalni ścieków, wysypisk śmieci, linii energetycznych, gazociągów, ropociągów (służebności przesyłu) i innych obiektów ograniczających możliwości korzystania z nieruchomości.W zasadzie wszystkie, przykładowo wymienione, istniejące obiekty budowlane na nieruchomościach o ograniczonych możliwościach (prawach) użytkowania – powodują również warunki ograniczenia możliwości przyszłego inwestowania, wyznaczane czasem przepisami lokalnymi. Można tu np. wymienić strefy ograniczonego użytkowania i wydawanych pozwoleń na budowę w wyznaczonych 3 strefach hałasu przy warszawskim lotnisku im. F. Chopina, które to formalne pomagają rzeczoznawcom w szacowaniu wartości nieruchomości zlokalizowanych w poszczególnych strefach, m.in. na podstawie porównań z rynkiem równoległym – nieruchomościami poza tymi strefami.Należy jednak zauważyć, że rozważania oraz orzeczenia sądowe niemal w całości dotyczą sytuacji ex post, czyli wartości wynagrodzeń za powstałe już w przeszłości obiekty infrastrukturalne, często wybudowane bez należytych pozwoleń na ich budowę, a ponadto bez zgody właściciela ograniczonej prawami nieruchomości.